买方借贷款不能之由无权要回定金/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-05-16 16:35:57   浏览:9424   来源:法律资料网
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买方借贷款不能之由无权要回定金

奚正辉


  2010年4月9日,买方刘女士通过中介公司向闫先生购买上海市海川路一套公寓房,买卖双方签署了《委托购买意向书》,约定:转让总价为100万,7日内签署买卖合同并支付总房款的50%,在过户当日支付剩余的全部房款并交房。当日,买方向卖方支付了定金伍万元。
卖方购买的该房屋是期房,还未取得小产证,双方无法签署《上海市房地产买卖合同》。2010年4月14日,双方签署了中介公司拟定的《定金合同》。当日,买方又支付了定金45万元,卖方把全套钥匙交付给买方装修房屋。
  2010年5月12日,买方发函提出因为贷款政策变化要求解除合同,归还全部定金,卖方没有同意。2010年5月25日向法院起诉要求归还全部定金50万元。
  本案的争议焦点一:买方贷款不能是否属于情势变更
  2010年4月17日,国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号),对二套、三套房贷进行了严格的控制,政策异常严厉,很多购房人都因为贷款不能无法履行买卖合同。买方认为因为政策出台,导致其贷款不能,属于情势变更,买方无需承担违约责任。卖方认为本案中买方签署的《委托购买意向书》与《定金合同》都没有提到买方要贷款,从约定的付款日期可以推定是一次性付款,因为贷款通常是要等他项权证办出后才放款,本案约定是过户当日支付剩余的全部房款。鉴于买方无需贷款购买该房屋,故买方不能适用情势变更原则。
  争议焦点二:定金的比例
  卖方在庭审中明确表示小产证已经办出,愿意按原来约定将房屋出售给买方,是买方因为政策出台担心房价下跌不想购买该房屋,买方违约事实清楚,理应承担违约责任,卖方要求没收全部定金。
  法院认为:买方累计支付了定金50万元,定金占到总房价的50%。根据《担保法》第九十一条的规定:“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。”故卖方只能没收定金20万,其余30万因为超过20%无效,理应返还给买方。


奚正辉 上海中建中汇律师事务所 律师
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内蒙古自治区人民政府关于废止《内蒙古自治区建设工程施工招标投标管理办法》等部分规章的决定

内蒙古自治区人民政府


内蒙古自治区人民政府关于废止《内蒙古自治区建设工程施工招标投标管理办法》等部分规章的决定


内蒙古自治区人民政府令

第 120 号



  《内蒙古自治区人民政府关于废止〈内蒙古自治区建设工程施工招标投标管理办法〉等部分规章的决定》已经2002年6月21日自治区人民政府第7次常务会议审议通过,现予公布,自2002年8月1日起施行。


自治区主席 乌云其木格  

2002年6月27日  

  为了维护社会主义法制的统一,适应我国加入世界贸易组织的新形势,经自治区人民政府2002年第7次常务会议审议通过,废止以下政府规章:
  一、废止《内蒙古自治区建设工程施工招标投标管理办法》(1989年8月4日内蒙古自治区人民政府令第5号发布,1998年内蒙古自治区人民政府第9次常务会议修正)
  二、废止《内蒙古自治区基本农田保护实施细则》(1997年3月17日内蒙古自治区人民政府令第81号)
  三、废止《内蒙古自治区农村牧区宅基地管理办法》(1992年6月24日自治区政府令第44号)





淄博市公证工作暂行规定

山东省淄博市人民政府


淄博市公证工作暂行规定

淄政发[1996]159号


  第一条 为保护国家利益和公民、法人及其他组织的合法权益,预防纠纷、减少诉讼,促进经济发展,维护社会定安,根据《中华人民共和目公证暂行条例》及有关法律法规,结合我市实际,制定本规定。

  第二条 公证处是国家公证机关,依照法律法规的有关规定,证明法律行为、法律事实和文书的真实性、含坛性。并办理与公证有关的其他法律事务。

  第三条 公证机关办理公证事务制作的公证书具有法律效力,非依法定程序不得撤销。

  第四条 公证机关办理公证事务,以事实为根据,以法律为准绳。

  公证机关办理公证事务,应当保守回家秘密和当事人的秘密。

  第五条 公证人员遇有下列情形之一的,应当自行回避;当事人也有权书面或口头申请其回避:

  (一)是公证事项的当事人或代理人的近亲属;

  (二)与公证事项有利害关系;

  (三)与公证事项有其他关系,可能影响正确办证的。

  第六条 公证人员在办理公证过程中有权就公证事项进行调查,依法查询有关档案、资料、资产等情况,对物证或现场进行检验、勘验。有关单位或个人对于公证人员的调查取证,应当给予协助。

  公证人员在调查取证时,应当向有关单位或个人出示有效证件。

  第七条 公证机关依据当事人的申请,证明下列法律行为、法律事实和文书:

  (一)合同、协议、契约;

  (二)财产所有权,财产分割赠予、转让及财产状况;

  (三)继承、遗嘱、委托;

  (四)亲属关系、收养关系;

  (五)婚姻状况;

  (六)出生、死亡、生存;

  (七)身份、学历、经历;

  (八)法人资格、章程、资信、财产状况;

  (九)文件的副本、节本、译本、影印件与原件相符;

  (十)文书、证件的制成日期以及签名、印鉴属实、

  (十一)其他有法律意义的行为、事实、文书。

  第八条 下列法律事实、法律行为和文书,公民或法人应向公证机关申请公证;

  (一)国有土地使用权的出让、转让、租赁、抵押合同以及招标、拍卖活动;

  (二)银行及其他非银行金融机构与借款方因借贷关系而设定的抵押、担保、借款合同;

  (三)小型国有和集体企业的拍卖租赁活动及出卖合同;

  (四)股份有限公司、有限责任公司章程、公司创立大会;

  (五)联营含同、外商投资企业合同、章程;

  (六)建设工程的招标、投标活动及承包合同;

  (七)购销合同、科技协作合同、劳务合同等;

  (八)房屋拆迁协议及证据保全;

  (九)私有房屋的分割、赠予、继承;

  (十)计划生育合同、收养协议;

  (十一)当事人约定必须公证方可生效的行为和文书;

  (十二)法律、法规规定应当公证的其他事项。

  第九条 下列法律事实、法律行为和文书,公民或法人可向公证机关申请公证:

  (一)股东大会、董事会会议;

  (二)房地产交易;

  (三)扶养、抚养、赡养;

  (四)夫妻财产约定(协议);

  (五)经国家批准的有奖募捐及依法设立的有奖销售及竞赛活动。

  第十条 公证机关可办理以下与公证有关的法律事务。

  (一)清点财产、遗产,保管遗嘱或者其他文书;

  (二)封存样品;

  (三)解答法律咨询,代写法律文书、办理当事人委托的有关法律事项;

  (四)根据当事人的申请,调解在履行公证事项过程中发生的纠纷。

  第十一条 公证机关根据当事人的申请,对可能灭失或者以后难以取得的证据,可以办理证据保全公证。

  第十二条 公证机关可以根据债权人的请求,依法赋予债权文书以强制执行的效力。债务人不履行其债务时,债权人可以依法向有管辖权的人民法院申请执行。

  公证机关赋予强制执行效力的债权文书,应当具备以下条件:

  (一)该债权文书经过公证证明;

  (二)债权以给付一定数额的货币、物品或者有价证券为内容;

  (三)债权文书中载明债务人不履行义务时应受强制执行的意思表示。

  第十三条 债务人因下列情况之一,无法履行其合法给付义务,可以向公证机关申请办理提存:

  (一)债权人无正当理由拒绝或者延迟接受履行;

  (二)债权人名称、地址不详或者债权人丧失行为能力而其代理人名称、地址不详;

  (三)债权人下落不明;

  (四)债务人与债权人约定提存。办理提存后,视为债务人履行义务。

  第十四条 公证机关办理提存后,应通知债权人在期限内领取提存的物品、货币或者有价证券。对不易保存或者债权人逾期不领取的提存物品,公证机关可以变卖保存价款。

  从提存之日起,超过20年无人领取的提存物,视为无主财物,上缴国库。

  因提存支付的费用,由债权人承担。

  第十五条 公证机关应及时办理各类公证事务。公证事项应从受理之日起 1 个月内办结,重大复杂的,当事人举证不足,或者需委托调查的公证事项,经公证处主任或副主任批准,可适当延长,但最长不超过6个月。延期的原回应告知当事人。

  第十六条 公证机关办理公证事务,应当按照回家规定收费,也可以与当事人协商收费。

  第十七条公证机关对不真实或者不合坛的行为、事实和文书应当不予受理或拒绝公证。

  第十八条 公证机关及其司法行政管理机关,如发现已经发出的公证书不当或者错误,应当撤销:。

  第十九条 当事人对公证机关作出的不予受理、拒绝公证、撤销公证书的决定有异议的,可以在接到决定之日起15日内,向公证机关的同级司法行政机关申请复议。受理复议的司法行政机关应当在收到复议申请书之日起两个月内作出决定。

  第二十条 本规定由市司法局负责解释。

  第二十一条 本规定自发布之日起施行。