天津市人民政府关于印发天津市物业管理用房管理办法的通知

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天津市人民政府关于印发天津市物业管理用房管理办法的通知

天津市人民政府


关于印发天津市物业管理用房管理办法的通知

津政发〔2009〕34号


各区、县人民政府,各委、局,各直属单位:
  现将《天津市物业管理用房管理办法》印发给你们,望遵照
执行。
   
                 天津市人民政府      
               二〇〇九年八月二十八日


         天津市物业管理用房管理办法


  第一条 为了规范物业管理用房的规划、设计、建设、权属
登记和使用活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,保证物
业管理项目的正常管理服务,根据《物业管理条例》(国务院令
第504号)和《天津市物业管理条例》的有关规定,结合本市实
际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于本市行政区域内新建出售物业项目中
物业管理用房的规划、设计、建设、权属登记和使用等活动。
  第三条 物业管理用房属于全体业主共有,用于物业管理服
务活动和业主活动。
  第四条 规划行政主管部门负责物业管理用房规划、设计的
监督管理。
  建设行政主管部门负责物业管理用房建设的监督管理。
  房地产行政主管部门负责物业管理用房权属登记和使用活动
的监督管理。
  街道办事处、乡镇人民政府负责本辖区内物业管理用房移交
的监督工作。
  第五条 新建物业项目应当按照开发建设项目规划出售部分
总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理用房:
  (一)开发建设项目规划出售部分总建筑面积在5万平方米
以下的(含5万平方米,下同),应当按照不低于规划出售部分
总建筑面积的千分之四确定物业管理用房;规划出售部分总建筑
面积在5万平方米以上的,应当按照不低于规划出售部分总建筑
面积的千分之三确定物业管理用房。
  (二)多层住宅小区规划出售部分总建筑面积在5万平方米
以上,高层住宅小区规划出售部分总建筑面积在10万平方米以上
的,应当配备独立的物业管理用房或者配置在公建楼内。高层住
宅小区规划出售部分总建筑面积在10万平方米以下且物业管理用
房设置在高层住宅内的,应当设置独立的使用通道。
  (三)住宅小区规划出售部分总建筑面积在15万平方米以上
的,物业管理用房应当根据服务半径要求合理布局。
  (四)住宅小区的物业管理用房不得设置在地下。
  开发建设项目规划出售部分总建筑面积是指《天津市国有土
地使用权出让合同》约定的规划总建筑面积中的可出售部分。
  第六条 设计单位应当按照本办法和设计规范执行,在规划
设计图纸上标注物业管理用房的具体位置并在经济指标中注明建
筑面积。
  第七条 规划行政主管部门应当按照本办法对物业管理用房
的设计进行控制监督。
  第八条 开发建设单位应当按照下列标准建设物业管理用房:
  (一)上下水、供电、供暖等设施应当具备正常使用功能;
  (二)房屋内墙面应当涂刷内墙涂料,顶棚应当吊顶或涂刷
涂料,地面铺设瓷砖,卫生间墙面、地面应当铺贴瓷砖并安装卫
生洁具;
  (三)小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的,应当在
物业管理用房内预留端口,具备正常使用功能。
  第九条 建设行政主管部门应当监督开发建设单位按照规划
设计的要求和质量标准建设物业管理用房。
  第十条 房地产行政主管部门应当对物业管理用房独立测量、

计算面积,其面积不计入分摊的共用建筑面积,并在《房产测绘

成果报告书》中标注"物业管理用房"字样。
  第十一条 开发建设单位到房地产行政主管部门办理前期物
业管理备案时,应当提供经规划行政主管部门批准并标注物业管
理用房具体位置和建筑面积的修建性详细规划或者总平面图。
  第十二条 房地产行政主管部门核发的商品房销售许可证不
得包括经过规划确定、前期物业管理备案的物业管理用房。
  第十三条 开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,

应当对物业管理用房一并申请登记。房屋权属登记机关应当在房

屋权属登记簿上予以记载并同时打印登记簿,开发建设单位在取

得物业管理用房登记簿后应当及时移交给物业服务企业。
  开发建设单位和业主可以到房屋权属登记机关按照有关规定
查询物业管理用房权属登记信息。
  第十四条 在物业管理用房竣工验收合格后30日内,开发建
设单位应当将建成后的物业管理用房情况进行公示,并通知项目
所在地的街道办事处或者乡镇人民政府,在其监督下与物业服务
企业对物业管理用房进行交接验收。
  双方应当按照本办法第八条规定的标准进行交接验收。室内
设施使用功能符合要求的,双方应当在物业管理用房交接验收清
单上签字盖章正式移交;对验收中存在的问题,双方应当约定解
决的方法和时限,并如期完成交接验收工作。
  第十五条 开发建设单位和物业服务企业在办理移交手续后10

日内,物业服务企业应当将物业管理用房交接验收清单和公示证

明复印件报送区县房地产行政主管部门。
  第十六条 分期建设的项目,物业管理用房未竣工验收合格、

交付使用前,开发建设单位应当参照本办法第八条规定,为物业

服务企业无偿提供临时物业管理用房,并书面告知区县房地产行

政主管部门和项目所在地的街道办事处或乡镇人民政府。
  第十七条 物业服务企业发生变更的,原物业服务企业应当
按照本办法第八条规定与新物业服务企业对物业管理用房进行交
接验收。
  第十八条 物业管理用房由物业服务企业负责维修、养护,
不得买卖和抵押;任何单位和个人不得占用或者改作他用。
  第十九条 开发建设单位未按照规划、设计要求建设物业管
理用房的,由规划行政主管部门按照《天津市物业管理条例》的
有关规定予以处理。
  第二十条 开发建设单位未在规定时间内向物业服务企业移
交物业管理用房的,由区、县物业管理行政主管部门按照《天津
市物业管理条例》的有关规定予以处理。
  第二十一条 开发建设单位未在申请房屋所有权初始登记时,

将物业管理用房登记的,由房屋权属登记部门按照《天津市物业

管理条例》的有关规定予以处理。
  第二十二条 本办法自2009年10月1日起施行,至2014年9月30

日废止。市人民政府2005年9月30日《批转市房管局拟定的天津
市物业管理服务用房管理办法的通知》(津政发〔2005〕95号)
同时废止。




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铜陵市人民政府办公室关于印发铜陵市固定资产投资及“861”行动计划年度目标考核奖励实施细则补充意见的通知

安徽省铜陵市人民政府办公室


铜陵市人民政府办公室关于印发铜陵市固定资产投资及“861”行动计划年度目标考核奖励实施细则补充意见的通知

铜政办〔2008〕32号

县、区人民政府,各有关部门和单位:

  《铜陵市固定资产投资及“861”行动计划年度目标考核奖励实施细则补充意见》已经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。


铜陵市人民政府办公室
二○○八年四月十六日





《铜陵市固定资产投资及“861”行动计划年度目标考核奖励实施细则》的补充意见

  为进一步完善《铜陵市固定资产投资及“861”行动计划年度目标考核奖励实施细则》相关内容,使其更具操作性,根据工作需要,特对“实施细则”做如下补充:

  一、“861”行动计划考核的项目确定原则

  列入年度考核范围的重点项目须符合以下条件:

  (一)应是八大产业基地和六大基础工程建设的重大项目和骨干工程;

  (二)农业项目总投资在2000万元以上,工业项目总投资在5000万元以上,交通及城建单个项目总投资在3000万元以上,社会事业、服务业单个项目总投资在1000万元以上,经济适用房等政策性住房单个项目总投资在1亿元以上;

(三)市政府确定的其他项目。

  二、奖励金额确定原则

  (一)分区域、行业固定资产投资完成情况给予奖励。

  1.县区政府、市经济开发区、循环经济工业试验园、市直各行业投资责任部门年度投资计划不分数额大小,奖金均按5万元安排(按“861”项目考核的除外);

  2.县区所属开发区奖金按2万元安排。

  (二)按重点工程投资完成情况给予奖励:

  1.项目年度投资计划低于1亿元,项目责任单位和协调服务单位奖金各按1万元安排;

  2.项目年度投资计划在1—3亿元(不含3亿元),项目责任单位奖金按2万元安排,协调服务单位奖金按1万元安排;

  3.项目年度投资计划在3—5亿元(不含5亿元),项目责任单位奖金按3万元安排,协调服务单位奖金按2万元安排;

  4.项目年度投资计划在5亿元以上,项目责任单位奖金按5万元安排,协调服务单位奖金按3万元安排;

  5.按照项目工作难度和工作量的大小,可对上述奖金安排作适当调整,预备开工项目奖金均按1万元安排,对于提前开工的特别重大项目,经市政府研究可以重奖;

  6.年度计划竣工的工业项目,提前1个月竣工的,追加奖励项目责任单位1万元;提前2个月竣工的,追加奖励项目责任单位2万元;提前3个月及以上竣工的,追加奖励项目责任单位5万元。

  三、先进个人名额确定

  先进个人为在投资工作及重点项目建设和协调服务中做出突出贡献的人员。先进个人名额可随着固定资产投资总额和重点项目个数的逐年增加,原则上比“实施细则”确定的名额有所增加。

  四、其它

  (一)本补充意见从发布之日起施行,此前颁布的考核实施细则不明确的地方,以本补充意见为准。

  (二)本补充意见由市重点工程暨投资工作领导小组办公室负责解释。


试论共同侵权的责任问题

钱贵


  共同侵权行为构成要件;一般认为,共同侵权行为包括狭义的共同侵权行为(又称共同加害行为)、帮助和教唆行为以及共同危险行为。本文着重探讨狭义的共同侵权行为,即共同加害行为。共同加害行为是指数人共同不法侵害他人权利之行为,即我国《人身损害赔偿解释》中的“共同侵权”。关于狭义的共同侵权(以下称之为共同侵权),其成立要件包括:(1)须加害人有数人。(2)共同行为人都具备侵权行为的要件。故各行为人均须有故意过失,其行为均须不法,均须有责任能力,其行为与损害间均须有因果关系。[1](3)发生同一损害赔偿。如数行为造成数个不同的损害结果,则构成单独侵权行为,而不构成共同侵权行为。此为共同侵权行为的中心观念,其所以异于一般侵权行为者,亦即在此。[2](4)共同行为人的行为须具有共同关联性。数人共同不法侵害他人之权利者,对于被害人所受损害,所以应负连带赔偿责任,系因数人的侵权行为具有共同关联性。所谓共同关联性即数人的行为共同构成违法行为的原因或条件,因而发生同一损害。[3]即对“共同”二字的理解不同,方产生“主观说”和“客观说”。根据王泽鉴先生的解释,共同侵权行为中“共同”二字,是从德文“Gemeinschaftlich”翻译而来,原出自《德国民法典》第830条的规定:“数人因共同侵权行为造成损害者,各人对被害人因此所受的损害负其责任。”该条文中所称的“共同”,系指主观的共同,既有共同的意思联络。[4]依据德国法院之判例及权威学说,该句中的“共同”是指“共同的故意(vorsaetzliches Zuzammenwirken)”,也称“共谋”,即多个行为人存在意思联络,他们都明知且意欲追求损害后果的发生。[5]
  关于共同关联性有以下几种观点:
  第一,主观说。数人对于违法行为有通谋或者共同认识时,对于各行为所致损害,均应负连带赔偿责任。主观说在我国发展为两个分支的观点:①意思联络说。意思联络是共同加害行为的必要要件。并且认为,意思联络仅包括共同故意,而不包括共同过失。有学者认为,共同侵权行为如包含共同过失行为,必然混淆共同侵权行为与单独侵权行为的差异。因为其认为“共同过失”是指“数个加害人内容相同或者相似的过失”。而这种过失往往产生单独侵权行为。[6]②共同过错说。持共同过错说的学者认为,只要“几个行为人之间在主观上有共同致害的意思联系,或者有共同过失,即具有共同过错。”[7]支持此种观点的原因有:加害人之间有意思联络而致其加害的程度较重;有意思联络者即承担侵权责,使得某些对侵害起间接作用的侵权人亦要承担责任,而如果根据客观说,行为人只对直接结果承担责任,有利于对受•害人的保护[8]:“正是基于共同过错,各个行为人的行为才构成一个整体,它决定了损害的共同性与行为的共同性。也正是因为数个侵权行为人之间的共同过错才使共同加害人之间承担连带责任有了道德上的基础。我国司法实践中也素来以共同过错作为确定共同侵权的标志。”[9]同时,共同加害人中有无行为能力人的,不免除其他加害人的侵权责任。
  第二,客观说。在我国台湾,过去实务上采取所谓主观共同关联性(即意思联络),但自“司法院”例变字1号后,则兼采客观共同关联性(即行为共同关联)。[10]在近晚的德国和日本判例中,有些法官开始确认虽然数个加害人之间无意思联络,也可依若干情形而承担连带责任。[11]持此观点的理由主要有:民法上的共同侵权行为和刑罚上的共同正犯并不相同。刑事责任以犯意为中心观念,在民事责任,则以损害填补为目的。[12]以主观为要件,意在以行为人违反伦理性的行为为制裁对象。近代私法侵权行为致损害赔偿制度,既已被害人之损害赔偿为重,则不能不并列客观共同关联性为共同侵权行为的发生要件。[13]亦有学者认为,主观说不包含共同过失,这与过失承担侵权责任的原则相违背。[14]
  第三,折衷说。折衷说认为应当分不同的情况具体分析。折衷说有两种不同的观点:①共同过错与客观行为相折衷。主观上,均有故意或者过失;客观上,行为具有关联性,构成不可分割的整体,每一行为均是损害发生所不可或缺的原因。亦有一些学者认为,共同加害行为包含主观共同过错,亦包含主观上无关联,但是行为在一事件中紧密结合,造成不可分割后果的行为。[15]②意思联络与共同行为相折衷。持这种观点的学者认为“共同侵权包含两种情形:第一,共同故意,即两人以上互相通谋实施侵权行为…第二,损害结果的共同客观且不可分。…”可见,折衷说将两种主观说分别和客观说相结合,将共同侵权的范围扩大了。但是笔者认为,对一个事物的判断,不应该有两个标准。对共同侵权行为的判断,不能够既有主观的标准,又有客观的标准。如果真如折衷说所言,共同故意包含主观和客观两个标准,那势必可以将共同侵权再进行区分,分为主观的共同侵权和客观的共同侵权,则共同侵权行为进行定义又有何意义,这样不是对一个概念进行定义,而是对两个概念进行定义。王泽鉴先生亦说“二者法律构造不同,难作同一的说明。兹分就其规范意旨及成立要件,加以说明。”[16]所以,本人认为折衷说不可取。
  将主观说与客观说进行比较,主观说更加合理。第一:主观说建立在意思联络基础上,一侵权人因与他人有协助通谋,故应该对他人的行为负责任。并不违反“为自己的行为负责”原则,而客观说缺乏为他人的行为负责的理论基础。第二,根据主观说,受害人只要对侵权人间有在意思联络负证明责任,而根据客观说,当事人要对侵权人构成要件一一证明,对被害人来说未免苛刻。在主观说中,本人认为共同过错说更加合理。首先,共同过失不是张新宝教说所说的“数个加害人内容相同或者相似的过失”,这种对共同过失的理解,会将单独侵权行为纳入共同侵权行为。例如:在打猎的甲乙,因过失在射杀动物时误伤丙。一人打中腿而一人打中胳膊,为单独侵权。其次,有意思联络的共同过失行为是存在的。例如,甲乙两人在山上共用一根棍子抬重物,都觉得棍子足够粗,于是抬而走之,但棍子不堪重负而断裂,伤及行人。在社会分工协作日益发达的现在,诸多工作需要两人以上合作才能够完成。合作的数人因存在共同的过失,都对损害结果的发生报着侥幸或者过分自信的心理状态的情况比比皆是,在这种情况下,其构成共同侵权行为,应该承担连带责任。
  综上所述,构成共同侵权的“共同”,是指有主观上的意思联络,侵权人之间存在共同故意或者共同过失。
  参考文献:
  [1] 王伯琦:《民法债篇总论》,国立编译馆1985年版,第79页。
  [2] 王伯琦:《民法债篇总论》,国立编译馆1985年版,第79页。
  [3] 孙森焱:《民法债篇总论》,三民书局经销 1997年版,第201页。
  [4] 王泽鉴《民法学说与判例研究》(1),中国政法大学出版社1998年版,59页。
  [5] Palandt, Bürgeiliches Gesetzbuch,55.Aufl.,1996,C.H.Beck‘sche Verlagsbuchhandlung München, 992;Esser,Schuldrecht, Ⅱ,1969,S.446f.; Larenz,Schuldrecht, Ⅱ,1968,S.406f. 转引自王利明《侵权行为法研究》(上卷),中国人民大学出版社2004年版,第690页。
  [6] 程啸:《论意思联络作为共同侵权行为构成要件的意义》,载《法学家》2003年第4期
  [7] 佟柔主编:《民法原理》,法律出版社1986年版,第227页。
  [8] 郑玉波著 陈荣隆修订:《民法债篇总论》,中国政法大学出版社2003年版 第143页。
  [9] 王利明:《侵权行为法归责研究》,中国政法大学出版社2003年版,第297页;杨立新:《侵权法论》(上册),吉林人民出版社2000年版,第309页。
  [10] 林诚二:《民法债篇总论-体系化解说》,中国人民大学出版社2003年6月第一版,第163 页。
[11] 张新宝著:《中国侵权行为法》(第二版),中国社会科学出版社1998年版,第166页。
  [12] 王伯琦:《民法债篇总论》,国立编译馆出版 第79页。
  [13] 孙森焱:《民法债篇总论》,三民书局 1997年版,第202页。
  [14] 邓大榜:《共同侵权的民事责任初探》,载《法学季刊》1982年第3期。
  [15] 叶军:《对共同侵权行为再思考》,载杨立新主编:《疑难民事纠纷司法对策》,吉林人民出版社2000年版,第451页。
  [16] 王泽鉴:《特殊侵权行为——共同侵权行为》,载 黄有松主编:《民事审判指导与参考》(第19期),法律出版社2005年版,第70页。


北安市人民法院 钱贵