徐州市人民代表大会常务委员会关于修改《徐州市村集体经济组织财务管理条例》的决定
江苏省徐州市人大常委会
徐州市第十三届人民代表大会常务委员会公告
第40号
《徐州市人民代表大会常务委员会关于修改〈徐州市村集体经济组织财务管理条例〉的决定》经2006年5月16日徐州市第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过，2006年7月28日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第二十四次会议批准，现予公布，自2006年9月1日起施行。
二○○六年八月八日
徐州市人民代表大会常务委员会关于修改《徐州市村集体经济组织财务管理条例》的决定
（2006年5月16日徐州市第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过 2006年7月28日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第二十四次会议批准）
徐州市第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议决定对《徐州市村集体经济组织财务管理条例》作如下修改：
一、将第一条修改为：“为了加强村集体经济组织财务管理，保障村集体经济组织的合法权益，促进农村经济发展，根据《中华人民共和国农业法》、《中华人民共和国会计法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》等法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。”
二、将第二条第一款改为第二条，修改为：“本条例所称村集体经济组织，是指按照行政村设置的，行使村集体资产所有权的社区性合作经济组织。”
删去第二条第二款。
三、将第三条修改为：“本条例适用于本市行政区域内村集体经济组织的财务管理活动。 “代行村集体经济组织职能的村民委员会和村民委员会改为居民委员会后代行原村集体经济组织职能的居民委员会的财务管理活动，依照本条例关于村集体经济组织财务管理的规定执行。”
四、将第四条第一款修改为：“市、县(市、区)农村经营管理部门负责监督管理本辖区内村集体经济组织的财务工作。县(市、区)农村经营管理部门可以委托镇农村经济管理服务组织具体负责监督管理其辖区内的村集体经济组织财务工作。”
五、增加一款作为第五条第一款：“村集体经济组织的资金全部纳入村集体经济组织会计核算。”
将第五条改为第五条第二款，修改为：“村集体经济组织应当按照规定设置会计科目，使用借贷记账方法。收入和支出的核算采用权责发生制。”
六、将第十八条第一款、第二款改为第六条，修改为：“村集体经济组织应当建立五人或者七人的民主理财小组，其中群众代表应当占三分之二以上。
“村集体经济组织的主要负责人、分管财务的负责人、会计人员及其近亲属不得担任民主理财小组成员。”
七、将第十八条第三款改为第七条，修改为：“民主理财小组成员的任免，应当由村集体经济组织成员大会(以下简称成员大会)或者经选举产生的村集体经济组织成员代表会议(以下简称成员代表会议)以无记名投票的方式表决确定。具体选举办法和
工作制度由徐州市人民政府另行制定。
“民主理财小组的负责人由民主理财小组成员推荐产生。”
八、将第十九条改为第八条，并将第一款修改为：“民主理财小组的主要职责是：
(一)参与制定财务管理制度、审核财务计划；
(二)检查、监督财务公开情况以及财务计划和财务管理制度的执行情况；
(三)定期开展民主理财活动，审查各项收支，否决不合理支出，对发现的问题提出处理
建议；
(四)根据村集体经济组织成员的要求，决定审查财务账目及相关的经济活动事项，并公布审查结果；
(五)向成员大会或者成员代表会议报告民主理财情况；
(六)成员大会或者成员代表会议授予的其他职责。”
九、增加一条作为第九条：“民主理财小组集体行使职权，作出的民主理财决定或者意见应当经小组成员过半数同意。”
十、将第六条改为第十条，修改为：“村集体经济组织应当在每年年初编制年度财务计划。财务计划主要包括：财务收支计划、农业基本建设计划、固定资产购建更新计划、兴办企业及资源开发投资计划、农业技术推广投资计划、收益分配计划等。
“财务计划应当由民主理财小组参与制定或者经民主理财小组审核同意后，经成员大会或者成员代表会议讨论通过，并报镇农村经济管理服务组织备案。”
十一、将第七条第一款改为第十一条第一款，修改为：“村集体经济组织的资金收入包括：财政转移支付等补助收入、发包及上交收入、经营收入、土地补偿费和其他资金收入。”
增加两款作为第十一条第二款、第三款：“财政转移支付资金由县(市、区)人民政府财政部门建立专户，及时足额直接支付到村级账户。
“一事一议筹资筹劳资金应当专款专用，并纳入村集体经济组织会计核算。”
十二、将第七条第二款改为第十二条。
十三、将第八条改为第十三条，并将第一款修改为：“村集体经济组织应当建立健全资金支出审批制度。各项支出事项，经手人应当取得有效的原始凭证，注明用途并签字，经民主理财小组审核同意，由负贵人签字并加盖民主理财专用章后,再由村集体经济组织分管财务的负责人按照规定的权限批准；超过村集体经济组织分管财务负责人批准权限的支出，由村集体经济组织负责人集体研究决定；计划外重大事项的支出，由成员大会或者成员代表会议讨论决定。”
十四、将第九条第一款改为第十四条。
删去第九条第二款。
十五、将第十条改为第十五条，修改为：“村集体经济组织因发展生产、兴办基础设施或者进行其他重大项目的投资，需要借贷的，应当由村集体经济组织负责人集体研究提出方案，经民主理财小组审核同意后，再由成员大会讨论决定。”
十六、将第十一条改为第十六条，并将第二款修改为：“村集体经济组织成员确因特殊困难需向村集体经济组织借款的，应当经民主理财小组审核同意后，提交村集体经济组织负责人集体研究决定。”
十七、将第十二条、第十三条、第十四条分别改为第十七条、第十八条、第十九条。
十八、将第十五条改为第二十条，并将第二款、第三款修改为：“村集体经济组织的主要负责人、分管财务的负责人及其近亲属不得担任本村会计人员。
“村集体经济组织会计人员的任免,应当经成员大会或者成员代表会议讨论通过，报县(市、区)农村经营管理部门备案。”
十九、将第十六条、第十七条分别改为第二十一条、第二十二条。
二十、增加一条作为第二十三条：“村集体经济组织委托镇农村经济管理服务组织代理会计核算的(以下简称村账镇代理)，应当与镇农村经济管理服务组织签订委托代理协议，明确双方的权利和义务。
“镇农村经济管理服务组织应当确定若干具备专业资格的会计人员代理村集体经济组织的会计核算。村集体经济组织配备一名主办会计。”
二十一、增加一条作为第二十四条：“代理村集体经济组织会计核算的会计人员的主要职责是：
(一)分村、分户建账，按规定进行会计核算；
(二)审查各项支出凭证是否符合会计管理和本条例有关规定；
(三)定期与村集体经济组织的主办会计结报收支情况；
(四)按月与村集体经济组织核对明细账；
(五)做好财产、物资的登记造册工作，并定期到村集体经济组织检查、核实；
(六)及时提供财务公开资料，并督促村集体经济组织公布财务状况；
(七)收集、整理、归档和保管村集体经济组织会计档案资料；
(八)办理委托代理协议约定的其他会计事务。
“实行村账镇代理的村集体经济组织主办会计的主要职责是：
(一)负责现金收支、债权债务、固定资产的登记；
(二)做好财务公开等日常工作。”
二十二、增加一条作为第二十五条：“对各项支出凭证齐全有效的，代理村集体经济组织会计核算的会计人员应当及时办理支出手续；支出凭证无效或者不齐全的，不得办理支出手续。
二十三、将第二十条改为第二十六条，修改为：“村集体经济组织应当建立财务公开制度，及时、真实地公布财务活动。年初公布财务计划，每月或者每季度公布各项收入、支出情况，年终公布各项财务活动情况。”
“村集体经济组织成员或者民主理财小组要求公开的专项财务活动，村集体经济组织应当单独公布，重要的财务活动，应当逐项逐笔公布。”
二十四、将第二十一条改为第二十七条，修改为：“村集体经济组织的财务收支由镇农村经济管理服务组织负责内部审计；实行村账镇代理的，由市、县(市、区)农村经营管理部门统一组织内部审计。”
“内部审计工作应当接受上级业务主管部门和审计部门的指导、监督。
“村集体经济组织负责人任期内和离任时，应当对其经济责任进行审计。”
二十五、将第二十二条改为第二十八条，修改为：“违反本条例规定，有下列行为之一的，由县(市、区)农村经营管理部门责令改正，并可以对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以警告：
(一)未按照规定编制财务计划或者财务计划未经成员大会或者成员代表会议讨论通过而实施的；
(二)未按照规定建立固定资产和产品物资登记保管制度或者未按照规定提取折旧费的；
(三)未按照规定建立民主理财小组的；
(四)民主理财小组成员未按照规定履行职责的；
(五)未按照规定公开财务活动的。”
二十六、将第二十三条改为第二十九条，修改为：“违反本条例规定，有下列行为之一的，由县(市、区)农村经营管理部门责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以五百元以上三千元以下罚款；造成损失的，应当依法赔偿损失：
(一)未按照规定批准支出的；
(二)非生产性支出超出总量控制的；
(三)擅自借贷的；
(四)因公务活动借款在公务完毕后未按照规定时限结清账务的；
(五)擅自决定将村集体经济组织的资金向外借出的；
(六)擅自决定减免应收款项的；
(七)未按照规定变卖或者报废处理固定资产和产品物资的；
(八)侵占、挪用集体资产尚未构成犯罪的。”
二十七、将第二十四条改为第三十条，并将罚款“五百元以上三干元以下”修改为“一千元以上三千元以下”。
二十八、增加一条作为第三十一条：“违反会计管理规定的，县(市、区)农村经营管理部门应当责令改正；依法应当给予行政处罚的，移交财政部门依照有关法律、法规规定予以处罚。
二十九、将第二十五条改为第三十二条，删去第一款“依法追究行政责任”中的“行政”；并将第二款“并予公告”修改为“并予通报”。
三十、将第二十六条改为第三十三条，并将“镇经营管理部门”修改为“镇农村经济管理服务组织”。
三十一、将第二十七条改为第三十四条。
三十二、将本条例中的文字 “帐”均修改为“账”；“民主理财组织”均修改为 “民主理财小组”；“市、县(市、区)农村集体资产管理部门”均修改为“市、县(市、区)农村经营管理部门”；“构成犯罪的，依法追究刑事责任”和“构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任”均删去。
此外，根据本决定对部分条款的顺序作相应调整。
本决定自2006年9月1日起施行。
《徐州市村集体经济组织财务管理条例》根据本决定作相应修正，重新公布。
徐州市村集体经济组织财务管理条例
（1998年9月8日徐州市第十二届人民代表大会常务委员会第四次会议制定 1998年10月31日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第六次会议批准 根据2006年5月16日徐州市第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过,2006年7月28日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第二十四次会议批准的《关于修改〈徐州市村集体经济组织财务管理条例〉的决定》修正）
第一条 为了加强村集体经济组织财务管理，保障村集体经济组织的合法权益，促进农村经济发展，根据《中华人民共和国农业法》、《中华人民共和国会计法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》等法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例所称村集体经济组织，是指按照行政村设置的，行使村集体资产所有权的社区性合作经济组织。
第三条 本条例适用于本市行政区域内村集体经济组织的财务管理活动。
代行村集体经济组织职能的村民委员会和村民委员会改为居民委员会后代行原村集体经济组织职能的居民委员会的财务管理活动，依照本条例关于村集体经济组织财务管理的规定
执行。
第四条 市、县（市、区）农村经营管理部门负责监督管理本辖区内村集体经济组织的财务工作。县（市、区）农村经营管理部门可以委托镇农村经济管理服务组织具体负责监督管理其辖区内的村集体经济组织财务工作。
村集体经济组织的财务管理工作应当接受财政部门的监督和指导。
第五条 村集体经济组织的资金全部纳入村集体经济组织会计核算。
村集体经济组织应当按照规定设置会计科目，使用借贷记账方法。收入和支出的核算采用权责发生制。
第六条 村集体经济组织应当建立五人或者七人的民主理财小组，其中群众代表应当占三分之二以上。
村集体经济组织的主要负责人、分管财务的负责人、会计人员及其近亲属不得担任民主理财小组成员。
第七条 民主理财小组成员的任免，应当由村集体经济组织成员大会（以下简称成员大会）或者经选举产生的村集体经济组织成员代表会议（以下简称成员代表会议）以无记名投票的方式表决确定。具体选举办法和工作制度由徐州市人民政府另行制定。
民主理财小组的负责人由民主理财小组成员推荐产生。
第八条 民主理财小组的主要职责是：
（一）参与制定财务管理制度、审核财务计划；
（二）检查、监督财务公开情况以及财务计划和财务管理制度的执行情况；
（三）定期开展民主理财活动，审查各项收支，否决不合理支出，对发现的问题提出处理建议；
（四）根据村集体经济组织成员的要求，决定审查财务账目及相关的经济活动事项，并公布审查结果；
（五）向成员大会或者成员代表会议报告民主理财情况；
（六）成员大会或者成员代表会议授予的其他职责。
民主理财小组成员在开展民主理财活动期间，村集体经济组织应当按照规定支付其误工补贴。
第九条 民主理财小组集体行使职权，作出的民主理财决定或者意见应当经小组成员过半数同意。
第十条 村集体经济组织应当在每年年初编制年度财务计划。财务计划主要包括：财务收支计划、农业基本建设计划、固定资产购建更新计划、兴办企业及资源开发投资计划、农业技术推广投资计划、收益分配计划等。
财务计划应当由民主理财小组参与制定或者经民主理财小组审核同意后，经成员大会或者成员代表会议讨论通过，并报镇农村经济管理服务组织备案。
第十一条 村集体经济组织的资金收入包括：财政转移支付等补助收入、发包及上交收入、经营收入、土地补偿费和其他资金收入。
财政转移支付资金由县(市、区)人民政府财政部门建立专户，及时足额直接支付到村级账户。
一事一议筹资筹劳资金应当专款专用，并纳入村集体经济组织会计核算。
第十二条 村集体经济组织内部的结算，应当使用省统一印制的专用票据。禁止无据收款。
第十三条 村集体经济组织应当建立健全资金支出审批制度。各项支出事项，经手人应当取得有效的原始凭证，注明用途并签字，经民主理财小组审核同意，由负责人签字并加盖民主理财专用章后，再由村集体经济组织分管财务的负责人按照规定的权限批准；超过村集体经济组织分管财务负责人批准权限的支出，由村集体经济组织负责人集体研究决定；计划外重大事项的支出，由成员大会或者成员代表会议讨论决定。
村集体经济组织分管财务负责人的审批权限和村集体经济组织负责人集体的审批权限，由成员大会或者成员代表会议讨论决定。
第十四条 村集体经济组织的非生产性支出应当实行总量控制，具体标准由成员大会或者成员代表会议讨论决定。
第十五条 村集体经济组织因发展生产、兴办基础设施或者进行其他重大项目的投资，需要借贷的，应当由村集体经济组织负责人集体研究提出方案，经民主理财小组审核同意后，再由成员大会讨论决定。
第十六条 村集体经济组织成员因公务活动借款的，应当按照财务管理制度的规定履行借款手续，在公务完毕后一个月内结清账务。
村集体经济组织成员确因特殊困难需向村集体经济组织借款的，应当经民主理财小组审核同意后，提交村集体经济组织负责人集体研究决定。
第十七条 村集体经济组织的财务资金应当实行账、款分管，不得公款私存，不得设小金库，不得坐收坐支，不得以白条抵库。库存现金不得超过规定的限额。
第十八条 村集体经济组织应当建立固定资产和产品物资的登记保管制度，定期盘点，做到账账、账据、账实相符。固定资产应当按照规定提取折旧费，用于固定资产的购建更新。 固定资产、产品物资的变卖和报废处理，除法律、法规另有规定外，应当经成员大会或者成员代表会议讨论决定。
第十九条 任何单位或者个人不得非法向村集体经济组织收费、摊派或者集资。
任何单位或者个人不得侵占、挪用、平调村集体经济组织的资产。
第二十条 村集体经济组织应当配备会计主管人员、出纳人员，会计主管人员与出纳人员不得相互兼职。
村集体经济组织的主要负责人、分管财务的负责人及其近亲属不得担任本村会计人员。
村集体经济组织会计人员的任免，应当经成员大会或者成员代表会议讨论通过，报县（市、区）农村经营管理部门备案。
第二十一条 村集体经济组织的会计人员应当接受上级主管部门的管理、培训和考核。会计证的取得按照有关规定办理。
第二十二条 村集体经济组织会计人员的主要职责是：
（一）按照有关规定进行会计核算；
（二）执行财经制度，实行会计监督；
（三）参与拟定财务计划，考核、分析财务计划的执行情况；
（四）整理、保管会计凭证、账簿、报表等财务档案资料，完成有关财务资料的汇总、上报工作；
（五）做好财务公开的具体工作；
（六）办理其他会计事务。
第二十三条 村集体经济组织委托镇农村经济管理服务组织代理会计核算的（以下简称村账镇代理），应当与镇农村经济管理服务组织签订委托代理协议，明确双方的权利和义务。
镇农村经济管理服务组织应当确定若干具备专业资格的会计人员代理村集体经济组织的会计核算。村集体经济组织配备一名主办会计。
第二十四条 代理村集体经济组织会计核算的会计人员的主要职责是：
（一）分村、分户建账，按规定进行会计核算；
（二）审查各项支出凭证是否符合会计管理和本条例有关规定；
（三）定期与村集体经济组织的主办会计结报收支情况；
（四）按月与村集体经济组织核对明细账；
（五）做好财产、物资的登记造册工作，并定期到村集体经济组织检查、核实；
（六）及时提供财务公开资料，并督促村集体经济组织公布财务状况；
（七）收集、整理、归档和保管村集体经济组织会计档案资料；
（八）办理委托代理协议约定的其他会计事务。
实行村账镇代理的村集体经济组织主办会计的主要职责是：
（一）负责现金收支、债权债务、固定资产的登记；
（二）做好财务公开等日常工作。
第二十五条 对各项支出凭证齐全有效的，代理村集体经济组织会计核算的会计人员应当及时办理支出手续；支出凭证无效或者不齐全的，不得办理支出手续。
第二十六条 村集体经济组织应当建立财务公开制度，及时、真实地公布财务活动。年初公布财务计划，每月或者每季度公布各项收入、支出情况，年终公布各项财务活动情况。 村集体经济组织成员或者民主理财小组要求公开的专项财务活动，村集体经济组织应当单独公布，重要的财务活动，应当逐项逐笔公布。
第二十七条 村集体经济组织的财务收支由镇农村经济管理服务组织负责内部审计；实行村账镇代理的，由市、县（市、区）农村经营管理部门统一组织内部审计。
内部审计工作应当接受上级业务主管部门和审计部门的指导、监督。
村集体经济组织负责人任期内和离任时，应当对其经济责任进行审计。
第二十八条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由县（市、区）农村经营管理部门责令改正，并可以对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以警告：
（一）未按照规定编制财务计划或者财务计划未经成员大会或者成员代表会议讨论通过而实施的；
（二）未按照规定建立固定资产和产品物资登记保管制度或者未按照规定提取折旧费的； （三）未按照规定建立民主理财小组的；
（四）民主理财小组成员未按照规定履行职责的；
（五）未按照规定公开财务活动的。
第二十九条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由县（市、区）农村经营管理部门责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以五百元以上三千元以下罚款；造成损失的，应当依法赔偿损失：
（一）未按照规定批准支出的；
（二）非生产性支出超出总量控制的；
（三）擅自借贷的；
（四）因公务活动借款在公务完毕后未按照规定时限结清账务的；
（五）擅自决定将村集体经济组织的资金向外借出的；
（六）擅自决定减免应收款项的；
（七）未按照规定变卖或者报废处理固定资产和产品物资的；
（八）侵占、挪用集体资产尚未构成犯罪的。
第三十条 违反本条例规定公款私存、设小金库、坐收坐支的，由县（市、区）农村经营管理部门责令改正，没收违法所得，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以一千元以上三千元以下罚款。
第三十一条 违反会计管理规定的，县(市、区)农村经营管理部门应当责令改正；依法应当给予行政处罚的，移交财政部门依照有关法律、法规规定予以处罚。
第三十二条 妨碍、阻挠会计人员或者民主理财小组成员依法履行职责的，责令改正，并依法追究责任。
非法向村集体经济组织收费、摊派、集资或者平调资产的，上级机关应当予以制止，并予通报；已经收取的钱物，由上级机关责令限期归还，情节严重的，由其上级机关或者所在单位给予直接负责的主管人员和其他直接责任人员行政处分。
第三十三条 市、县（市、区）农村经营管理部门和镇农村经济管理服务组织及其工作人员玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的，由其主管机关或者行政监察机关责令改正，对该部门给予通报批评，对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。
第三十四条 本条例自１９９９年１月１日起施行。
房价下跌时购房人差价补偿法律辩析
王德山 姜晓琳
内容提要：房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
关键词：买卖合同 降价 补偿差额
近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额
房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：
第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。
第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。
第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。
综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形
开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：
（一）房屋买卖合同特别约定
购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。
（二）开发商单方承诺
除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。
针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。” “可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。 因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。
（三）买卖双方协议补偿
《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。
因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。
总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。
（注：原文发表在《商业时代》2009年第19期）
作 者：
王德山：男，1962年生，汉族，副教授，河南人。
单 位：首都经济贸易大学法学院
姜晓琳，女，1983年8月生，汉族，山东日照人
首都经贸大学法学院，2007级民商法硕士研究生
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