邢台市物业管理办法

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邢台市物业管理办法

河北省邢台市人民政府


邢台市人民政府令[2012]8号



  《邢台市物业管理办法》已经2012年10月11日市政府第五十七次常务会议讨论通过,现予以公布,自2012年12月1日起施行。


市 长 刘大群

二零一二年十月十六日





邢台市物业管理办法


  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业使用、管理及其监督。
  第三条 本办法所称业主,是指房屋所有权人。
  本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
  第四条 市住房保障和房产管理局负责全市物业管理活动的监督管理工作。
  县(市、区)房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的日常监督管理工作。
  街道办事处(乡镇人民政府)负责本行政区域内物业管理和社区建设之间的关系协调工作。
  建设、规划、物价、城管、广播电视、公安、环保、供电、供热、供水、供气等有关部门和单位,按照各自职责配合实施本办法。
  第五条 业主在物业管理活动中享有下列权利:
  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
  (四)参加业主大会会议,行使投票权;
  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
  (六)推选业主代表,并享有被推选权;
  (七)委托代理人参加业主大会;
  (八)监督业主委员会的工作;
  (九)监督物业服务企业履行物业服务合同;
  (十)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
  (十一)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
  (十二)法律、法规规定的其他权利。
  第六条 业主在物业管理活动中履行下列义务:
  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
  (五)按时交纳物业服务费用;
  (六)法律、法规规定的其他义务。
  第七条 物业管理区域的划分应主要考虑下列因素:
  (一)业主共用供电、供热、供水、供气等设施设备;
  (二)建筑规模;
  (三)属于一个自然或封闭小区;
  (四)与社区居委会设置大体相适应。
  第八条 建设单位在房屋预出售前,应向房屋所在地的房产行政主管部门提出划分物业管理区域的申请,由房产行政主管部门负责组织实施物业管理区域的划分工作,并将划分结果书面告知物业管理区域所在地的街道办事处、乡镇人民政府。
  第九条 一个物业管理区域全体业主组成一个业主大会。
  业主大会应代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
  物业管理区域内已交付业主的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时,建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。
  申请成立业主大会,应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请。申请可以下列形式提出:
  (一)由不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主自行提出;
  (二)由建设单位或者居民委员会组织业主推荐代表作为临时召集人,召集不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主提出。
  第十条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起三十日内,组织成立首次业主大会筹备组,筹备组负责召集首次业主大会会议。
  业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应当为单数,其中,业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。
  筹备组中业主代表的产生,由街道办事处、乡镇人民政府或居民委员会组织业主推荐。
  业主大会筹备组成员名单确定后,应当以书面形式在物业管理区域内公告,公告时间不得少于七日。
  筹备组应自成立之日起九十日内,在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。
  物业管理区域只有一个业主,或业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
  第十一条 下列事项由业主共同决定:
  (一)制定和修改业主大会议事规则;
  (二)制定和修改管理规约;
  (三)选举业主委员会或更换业主委员会成员;
  (四)选聘和解聘物业服务企业;
  (五)筹集和使用专项维修资金;
  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;
  (七)决定业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、管理、使用方案;
  (八)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
  第十二条 业主大会会议可采取集体讨论的形式,也可采用书面征求意见的形式;但是,应由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
  业主大会决定本办法第十一条第(五)项、第(六)项和第(七)项规定的事项,应经专有部分占建筑物面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本办法第十一条规定的其他事项,应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
  业主大会或业主委员会的决定,对业主具有约束力;侵害业主合法权益的,受侵害的业主可请求人民法院予以撤销。
  第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
  定期会议应按照业主大会议事规则的规定召开。经五分之一以上的业主提议,或发生重大事故、紧急事件需要及时处理时,业主委员会应组织召开临时会议。
  第十四条 召开业主大会会议,应于会议召开十五日前通知全体业主。
  住宅小区的业主大会会议,应同时告知相关的居民委员会。
  业主委员会应做好业主大会会议记录。
  第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:
  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
  (四)监督管理规约的实施;
  (五)业主大会赋予的其他职责。
  第十六条 业主委员会应自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的区、县房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案,并提交以下资料:
  (一)成立业主委员会备案表;
  (二)物业基本情况;
  (三)业主委员会委员名单及基本情况;
  (四)管理规约和业主大会议事规则;
  (五)业主大会决议(附业主及投票权数清册);
  (六)法律、法规规定的其他资料。
  业主委员会备案的有关事项发生变更的,依照前款规定重新备案。
  第十七条 业主委员会办理备案后,凭街道办事处、乡镇人民政府出具的刻制印章介绍信,到公安部门申请刻制业主大会和业主委员会印章。
  第十八条 业主委员会委员应由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
  业主委员会成员人数由五至十一人组成,应为单数,具体人数由业主大会决定。
  业主委员会应自选举产生之日起七日内召开首次业主委员会会议,推荐产生业主委员会主任一人、副主任一至二人。
  第十九条 管理规约应对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应履行的义务,违反管理规约应承担的责任等事项依法作出约定。
  管理规约应尊重社会公德,不得违反法律、法规、规章或损害社会公共利益,并对全体业主具有约束力。
  第二十条 业主大会议事规则应就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
  第二十一条 业主大会、业主委员会应依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规及规章的,物业所在地的区、县房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府,应责令限期改正或撤销其决定,并通告全体业主。
  第二十二条 业主大会、业主委员会应配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
  住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应告知相关的居民委员会,并听取居民委员会的建议。
  业主大会、业主委员会开展工作经费情况,应定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的监督。
  第二十三条 住宅项目的建设单位应在开工建设前制定物业管理方案,明确招聘物业服务企业进行管理、专项维修资金制度建立、物业管理用房和经营性用房的配置及前期物业管理的内容、标准、费用等事宜,并报所在地的房产行政主管部门备案。
  第二十四条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应签订书面的前期物业服务合同。
  前期物业服务合同可约定期限。但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
  第二十五条 建设单位应在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应履行的义务,违反临时管理规约应承担的责任等事项依法作出约定。
  建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。
  建设单位应在物业销售前,将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应对遵守临时管理规约予以书面承诺。
  第二十六条 住宅物业的建设单位,应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三个或住宅建筑面积不足五万平方米的,经物业所在地的房产行政主管部门批准,可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
  市、县(市)房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招投标活动的监督管理 .
  第二十七条 通过招投标方式选聘前期物业服务企业的,建设单位应经物业所在地的市、县(市)房产行政主管部门备案后,按照以下时限完成招投标工作:
  (一)新建现售商品房项目应在现售前三十日内;
  (二)预售商品房项目应在取得《商品房预售许可证》之前;
  (三)非出售的新建物业项目应在交付使用前九十日内。
  第二十八条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容。
  第二十九条 业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权,建设单位不得擅自处分。物业服务企业承接物业时,应对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
  第三十条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应向物业服务企业移交下列资料:
  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
  (四)物业管理所必需的其他资料。
  物业服务企业应在前期物业服务合同终止时,将上述资料移交给业主委员会。
  第三十一条 建设单位应按照物业管理区域总建筑面积的千分之三的比例(不足五十平方米的按五十平方米配置),在物业管理区域内配置物业管理办公用房。配置的物业管理办公用房应适合办公使用,不得配置地下室、车库等房屋。物业管理办公用房产权归全体业主所有,由物业服务企业使用。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理办公用房的用途。
  第三十二条 建设单位应按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
  第三十三条 从事物业管理活动的企业应具有独立的法人资格,持由市级以上资质审批部门核发的物业管理资质证书,开展物业管理活动。从事物业管理的人员应取得职业资格证书。
  外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动的,需持物业管理资质证书等有关合法有效证件,到物业所在地的房产行政主管部门办理备案登记手续。
  第三十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
  第三十五条 业主委员会应与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。
  物业服务合同应对物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
  物业服务企业应自物业服务合同生效之日起十五日内,将物业服务合同报物业所在地的房产行政主管部门备案。
  物业服务合同到期一方不准备续签的,应自合同期满前九十日内通知对方。
  第三十六条 物业服务企业承接物业时,应与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应向物业服务企业移交本办法第三十条第一款规定的资料。
  物业服务合同终止时,物业服务企业应将物业管理用房和前款资料交还给业主委员会。业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应做好交接工作。
  第三十七条 物业服务企业应按照物业服务合同的约定,提供相应的服务;未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应依法承担相应的法律责任。
  物业服务企业可将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
  第三十八条 物业服务收费应遵照《邢台市物业服务收费管理实施办法》执行。县级以上价格主管部门应会同同级房产行政主管部门,加强对物业服务收费的监督管理。
  第三十九条 业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
  已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
  第四十条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应直接向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收以上费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
  第四十一条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应及时制止,并向有关行政管理部门报告。
  有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应对违法行为依法予以制止或处理。
  第四十二条 物业服务企业应协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
  物业服务企业雇请保安人员的,应遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,不得侵害公民的合法权益。
  第四十三条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
  物业使用人违反本办法和管理规约的规定,有关业主应承担连带责任。
  第四十四条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。
  业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应提请业主大会同意后,由业主依法办理有关手续。
  第四十五条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。
  因维修物业或公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应征得业主委员会的同意。
  业主、物业服务企业应将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。
  第四十六条 建设单位销售物业时,应当公布物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备以及其他公共场所、公用设施,并在物业买卖合同中予以明示。
  物业交付前,参与联合验收的部门应当征求供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等相关专业运营单位意见。建设单位应按照有关规定将物业管理区域内验收合格的共用设施设备及相关管线移交给相关专业运营单位负责管理,相关专业单位应当及时接管。验收不合格的,相关专业运营单位应出具限期整改意见,建设单位应按要求及时整改,整改合格后,交付相关专业运营单位接管。有关共用设施设备及相关管线未移交相关专业单位管理的,不得将物业交付使用。物业交付时,建设单位应当将有关共用设施设备及相关管线移交相关专业单位管理的情况予以公示。
  相关专业运营单位接管后,应当及时做好共用设施设备及相关管线的维修、更新和养护,确保物业管理区域内共用设施设备的安全运转和正常使用。
  相关专业运营单位委托物业服务企业负责共用设施设备的日常维修养护的,应当与物业服务企业签订委托协议,明确维修养护的主要事项以及费用支付的标准和方式,并对其维修养护工作进行监督。
  本办法施行前已经交付使用的物业,其有关共用设施设备的交接管理办法,由市人民政府另行规定。
  供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内已接管的相关管线和设施设备维修、养护、更新的责任,所产生的费用按照有关规定在成本中列支。
  前款规定的单位因维修、养护、更新等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当提前告知物业服务企业同时办理相关手续,并及时恢复原状。
  第四十七条 业主需要装饰装修房屋的,应在装饰装修开工前与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议,物业服务企业应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
  第四十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应按照国家有关规定交纳专项维修资金。
  专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
  专项维修资金具体管理办法按有关规定执行。
  第四十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应主要用于补充专项维修资金,也可按照业主大会的决定使用。
  第五十条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应及时维修养护,有关业主应给予配合。
  责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。
  第五十一条 市、县(市、区)房产行政主管部门、街道办事处、居民委员会应建立健全投诉、举报制度,公布投诉、举报电话,在接到投诉、举报后及时处理,并将处理结果通知投诉、举报人。重大事件应及时向上级有关部门汇报。
  第五十二条 违反本办法规定的,由物业所在地的市、县(市)房产行政主管部门给予行政处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,责令限期改正,给予警告,可并处十万元以下的罚款;
  (二)建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权的,处五万元以上二十万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任;
  (三)建设单位、物业服务企业不移交有关资料的,责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,予以通报,处一万元以上十万元以下的罚款;
  (四)未取得资质证书从事物业管理的,没收违法所得,并处五万元以上二十万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任;以欺骗手段取得资质证书的,依照本项规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;
  (五)物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,责令停止违法行为,处五万元以上二十万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任;
  (六)物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,责令限期改正,处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任;
  (七)挪用专项维修资金的,由物业所在地的房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可并处挪用数额两倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任;
  (八)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下的罚款;
  (九)未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的,责令限期改正,给予警告,并处一万元以上十万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;
  (十)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途,占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益及利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,责令限期改正,给予警告;个人有以上行为之一的,处一千元以上一万元以下的罚款;单位有以上行为之一的,处五万元以上二十万元以下的罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
  第五十三条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可向人民法院起诉。
  第五十四条 业主以业主大会或业主委员会的名义,从事违法活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。
  第五十五条 当事人对行政处罚决定不服的,可自接到行政处罚决定书之日起六十日内向作出行政处罚决定部门的上一级主管部门或同级人民政府申请行政复议;也可在三个月内直接向人民法院提起行政诉讼。
  第五十六条 房产行政主管部门或其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或其他好处,不依法履行监督管理职责,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
  第五十七条 本办法自2012年12月1日起施行,有效期五年。2007年4月2日公布的《邢台市物业管理办法》(市政府令〔2007〕第1号)同时废止。










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国务院批转国家体改委、商业部、财政部关于深化国营商业体制和供销合作社体制改革意见的通知

国务院


国务院批转国家体改委、商业部、财政部关于深化国营商业体制和供销合作社体制改革意见的通知
国务院


国务院同意国家体改委、商业部、财政部《关于深化国营商业体制改革的意见》和《关于深化供销合作社体制改革的意见》,现转发给你们,请结合本地具体情况贯彻落实。
国营商业和供销合作社的体制改革,是整个经济体制改革的重要组成部分,各级人民政府要精心指导,组织商业、供销部门切实抓好。各级财政、税收、银行、物价、工商行政管理等部门要密切配合,不断完善改革的配套措施。为了进一步深化商业改革,还要积极探索,不断总结经验
,把商品流通搞活、搞好,保持国内市场的繁荣稳定,促进有计划商品经济的发展。

国家体改委、商业部、财政部关于深化国营商业体制改革的意见(1987年4月23日)
党的十一届三中全会以来,商业体制改革取得了成绩,初步形成了多种经济形式、多种经营方式、多种流通渠道和经营环节减少的商品流通格局,在落实国营商业小型企业“改、转、租”,探索新的商业形式,以及发展横向联合等方面,都取得了进展,促进了市场的活跃、繁荣。但是
,由于中国式的商品流通模式正在探索之中,已经进行的改革尚不完善,还存在不少问题。主要是国营商业企业活力不够,“大锅饭”未真正打破,自我发展能力薄弱;市场体系不完善,市场运行机制不灵;政企职责不分,调节手段不够等。
为了解决上述问题,深化国营商业体制改革,要继续贯彻落实国务院有关文件精神,坚持公有制为基础和所有权与经营权分开的原则,以增强企业活力为中心,区别行业特点和企业规模,实行多种管理形式和经营方式的改革,使企业真正成为自主经营,自负盈亏的经济实体,发挥国营
商业在市场上的主导作用。具体意见是:
一、努力增强国营大中型商业企业活力  近几年来,国营大中型商业企业(包括批发企业)推行各种形式的责任制虽有较大进展,但企业活力问题还没有根本解决,需要进一步改革。
(一)改革的重点是有计划、有步骤地在大中型商业企业、饮食服务企业推行承包经营责任制。承包形式可以多种多样,承包时要认真搞好财产评估,基数要订得合理。对企业承包后多得的利润,要注意防止过多地转到生活消费上去。为搞好这项改革,应相应改革领导体制和分配、劳
动制度。实行经理负责制,经理是企业的法定代表人,起中心作用,对企业的人、财、物和产、供、销全权负责。逐步建立适合企业特点的、与经济效益相联系的工资分配办法。认真贯彻执行国务院关于劳动制度改革的规定,对现有职工分期分批进行培训,经过培训仍不符合上岗要求的,
另行安排适当工作。
对留利水平低、确有困难的大中型商业企业,可给予适当的减免调节税照顾。具体哪些该照顾和照顾多少,由当地财政和商业部门商定。
(二)在中型零售商业企业试办租赁制。各省、自治区、直辖市可选择一两个零售商业中型企业进行试点,总结经验。试点采取集体租赁形式,选举产生企业管理机构,同企业主管部门签订租赁合同,并由公证部门公证,承担法律责任。原有职工除自谋职业者外,原则上由企业消化。

租赁企业所有制不变,职工身份不变。
(三)各地已经试办的股份制企业,可以继续试办,并认真总结经验。除企业之间互相参股外,今年不再增加新的股份制试点企业。
二、进一步搞好国营小型商业企业的改革继续贯彻《国务院批转国家体改委、商业部等单位关于一九八六年商业体制改革几个问题报告的通知》(国发〔1986〕56号)的有关政策,已经转为集体所有制的企业,要巩固提高;已经改为国家所有、集体经营的企业,可以不变,也可
以实行租赁制经营;未转未改的企业,要大力推行租赁制经营。
(一)国营小型企业实行租赁制,要从饮食、服务、修理、副食品行业逐步向百货、五金、交电、储运等行业扩展。实行租赁时,应以本店职工租赁为主,也可以向社会租赁,但都要进行公开招标。为使承租者有发展企业的长远打算,租赁期可以适当长些。
对小型租赁企业,在一九八七年至一九八八年两年内免征奖金税。为控制小型租赁企业消费基金增长过快,由财政部会同商业部制定具体办法,下达执行。对租赁企业除了要确定合理的租赁费外,还要规定合理的积累和分配比例,指导他们把留利尽可能多地用于扩大生产和经营,并按
有关规定征收个人收入调节税。承租者对企业财产、经营负全面责任,其收入可适当高于本店职工。租赁企业要按规定交纳退休统筹金,财产要参加社会保险。实行租赁的企业,要进行清产核资。对有问题资金和商品贬值损失,经财政、银行和企业主管部门核定后,由承租企业挂帐,其挂
帐损失在租赁费中扣除。清产核资后新发生的问题,由承租者负责。
(二)原国营归口管理的集体商业企业要通过合股形式,办成真正的集体所有制企业。国营转为集体所有制的小型企业,占用的固定资产和流动资金要按规定期限偿还给国家,偿还后的财产归集体所有,并可以吸收企业内部职工入股,实行股金分红。集体财产不能抽走,职工离店时个
人股金允许抽回。
(三)对地处偏僻、长期亏损的小门点,可以公开拍卖。拍卖小企业,按现值评估财产,并要考虑一定的“级差”收入。国营职工购买小企业后,取消国营职工身份和待遇,成为个体工商业者。原店职工,愿意并经同意继续留店工作的,不再保留国营职工身份;不愿留店的,允许自谋
职业,或由其上级主管部门安排工作。原有退休职工,由购买者按当地人民政府规定交纳退休统筹金。与拍卖有关的财务问题,按财政部的有关规定办理。
三、深入改革国营批发商业
国营批发体系要由国营批发公司、工业自销网络、贸易中心、批发市场、商社集团等多种形式组成。经营实体主要在市、县,同一城市同一行业允许存在多家独立、平等的国营批发企业。为保证宏观指导和调节有秩序地进行,在交叉经营的同时,要有适当商品分工。
(一)大中城市的国营批发企业要根据商品生产社会化、专业化的要求,因地制宜进行改革。批发企业内部可以专业划细、分部经营核算,可以按商品组成自主经营、自负盈亏的经济实体。地区之间、行业之间可以试办松散型的企业集团。交通方便、经济比较发达的县(市)专业批发

企业可以批零兼营,其他县(市)的专业批发企业可以改为综合批发,批零兼营,有的也可以转向经营零售业务为主。兼营批发。基层食品购销站,可以实行承包经营,也可以仿照小型企业办法进行改革。
(二)中心城市的贸易中心要坚持开放和服务的原则,探索以其为常设商品交易市场的改革,创造条件逐步取代现行供应会。要根据需要发展城市批发市场、小商品市场。
(三)建立新的批发商业。在横向联合中出现的新的批发商业形式,已显示出生命力。要突破行业、部门、地区和所有制的界限,通过互相参股,组成自主经营、自负盈亏、自定分配的批发企业。
(四)发展多种批发方式,开展灵活经营。一是商业批发企业可以与生产企业联营,发展产销一体的厂商型批发商业。二是大中城市批发企业要建立辐射网络,可在外地设分号,或发展企业之间的联合。三是可在城市之间大中型零售企业联合的基础上,建立若干批零兼营的集团性企业
。在集团内部各企业之间互相参股,批发联利挂钩,发挥集团性企业在大城市的骨干作用。随着集团本部服务等功能的健全,逐步向综合商社发展。四是国营批发企业可以发展代理、试办经纪业务,也可以由改革后富余人员重新组合,经工商行政管理部门批准,专门从事商品运输和结转帐
货等项代理业务,为产销双方提供服务。
(五)现有国营商业企业的仓储、运输设施可以向社会开放,组建为独立自主、自负盈亏的经济实体。
四、逐步进行价格改革
为适应市场开放搞活的需要,在保持物价基本稳定的基础上,有领导地稳步地进行价格改革。
(一)有计划、有步骤地将现行以进货地批发价为基础的“固定倒扣”调拨作价办法改为顺加,即以工厂出厂价格为基础,进入流通环节,由商业批零企业按照进价加合理的费用、税金、利润,顺加作价。目前已经放开的小商品和自行车等十一种商品,实行顺加作价;属于国家定价和
国家指导价商品,要按照物价管理权限,经过批准后、结合价格调整逐步转为顺加作价。
(二)逐步拉开各种差价。季节差价原则上要能补偿季节储备期间所支付的合理费用、利润和商品损耗。要认真贯彻优质优价原则,适当拉开质量差价(包括等级差价、品质差价、新老产品差价、花色差价等),鼓励企业增产名牌优质、适销对路商品。
(三)有控制地逐步放开饮食服务业价格。放开价格要把定价权真正放给企业,由企业按政策规定自主定价。饮食服务业也要推行质量差价,拉开服务档次。
国家体改委、商业部、财政部关于深化供销合作社体制改革的意见(1987年4月23日)
党的十一届三中全会以来,供销合作社体制改革有了显著进展,为农村商品生产服务有所加强,横向经济联合已经起步,单一的经营方式开始改变,企业管理制度有所改革,社会效益和企业效益有所提高。但是,供销合作社的服务领域和服务效能还不适应农村商品生产发展的要求,经
营思想和经营方式还不适应商品交换日益扩大的需要,本身的管理制度、企业素质还不适应开放、搞活和竞争的形势。为适应城乡经济改革的形势,供销合作社的体制改革要按照中共中央《把农村改革引向深入》(中发〔1987〕5号)①文件的要求,继续深化。
一、要把供销合作社真正办成农民的合作商业组织
供销合作社由全民所有制恢复为集体所有制工作已有进展,但认识还未完全统一,内部和外部的关系还未完全理顺。当前要进一步明确供销合作社为集体所有制经济组织。真正体现社员是供销合作社的主人。为此,要在社员自愿的原则下,继续扩大吸收社员股金或采取集资形式兴办企
业。要发展农产品经营的联营制、代理制和按农产品交售量实行所得税后分红制,把单纯的买卖关系改为经营服务关系。对国家已经放开的商品,供销合作社有权实行自主经营,农民有权选择购销单位和购销方式。要严格按照社章办事,在业务经营、财务管理、领导班子的调整等方面,充
分尊重社员的民主权利。
供销合作社恢复集体所有制后,必须从全局出发,积极承担、保证完成国家交给的任务。同时,在供销合作社遵守国家政策法令的前提下,各地要切实保障其独立自主经营的权力。任何部门不得平调、转移和侵占供销合作社的资金(包括公积金和各种专用基金),不得随意安排、抽调
人员,不得限制其经营活动和改变隶属关系。各级供销合作社都要实行独立核算、自负盈亏、向国家纳税的制度。由于承担国家特殊任务和较大政策调整造成的损失,哪一级政府决定的由哪一级政府补偿。对过去由于调价等原因造成的经济损失,按一九八五年底帐面待处理损失数额,实行
挂帐停息、由中央财政减少银行的利息收入。对国家委托购销和储备的商品,由有关部门协商签订协议,共同组织实施。
二、继续完善为农村商品生产服务体系  供销合作社要充分运用遍布城乡的网点、人员、资金和设施等有利条件,逐步建立起以产品为龙头的生产、加工、运销等多功能的服务体系。一是以县市为单位,根据当地条件,合理规划,抓住几项工农业骨干产品,实行小集中的专业化生产
。二是在自愿原则下,组织生产者建立不同产品的生产专业协会,或按照合作社的组织原则,建立专业合作社。三是通过产销合同,提供生产物资、生产技术、储藏运输、产品加工和开拓销路的服务,逐步把分散的家庭生产同社会的大市场联结起来,使农村商品生产得以稳定发展。
对于农副产品的经营,应根据不同特点,采取不同方式。对于直接进入市场或工厂的鲜活商品和某些工业原料,可以实行代理制;对于某些季节生产、常年需要的大宗农产品和一地生产多地需要的土特产品,可以采取自营或联营;对于需要进行加工的农产品,要积极为农民开展代加工
、代销售业务。
要从提供信息、原材料和推销产品等方面积极支持乡镇企业发展。还可以根据自愿互利原则,发展同乡镇企业的经济联合,兴办一些股份制联营企业,把双方的优势紧密结合起来,做到互相促进,共同为发展农村经济服务。
现有的仓库、运输工具等经营设施,要对社会开放,开展代储、代运业务,支持农村商品生产。
三、发展横向经济联合,改革经营体制  长期以来,各级供销合作社的所属企业大多是按行政区建立的,不适应横向经济联合发展的需要,必须逐步加以改革。要积极发展跨部门、跨地区的多形式、多层次的横向经济联合,发展多种流通方式。
彻底放开基层供销合作社的经营,增强自我发展的活力,使其真正成为独立核算、自负盈亏、自主经营的企业。一是扩大农村代购代销店和分销店的经营范围和服务项目(包括提供信息、指导生产、联结商路等),为千家万户提供综合服务。二是打破行政区的限制,把按行政区建立的
基层社逐步调整为按经济区建社,扩大经营服务能力。有条件的地方,要积极兴办综合商场和农产品批发市场。三是在业务经营上,凡是基层社自己能办的,就应放手让基层社自己去办;需要县联合社办的,可以采取县联合社与基层社联营等办法,让利于基层。四是在保持各自隶属关系不
变的前提下,发展同信用合作社的经济联合,为发展农村商品生产服务。
县以上联合社应按照自下而上、自愿联合的原则办成经济实体。其主要职能是:组织、协调、指导和监督社员社的工作,保护所在地区范围内供销合作社的合法权益;为社员社提供业务经营、储藏运输、职工培训等服务;办理社员社无力经营的各项业务和商品储备任务;自办或联办具
有一定规模的农产品加工企业。为适应区域性产品调剂、运输、储藏等业务的需要,经营服务机构应相应调整,该充实的充实,该撤并的撤并。调整后的经营机构作为联社经济实体的组成部分,发挥群体优势,增强综合服务能力。
对于某些产地比较集中的产品,在自愿互利的原则下,可以组建跨地区、跨部门的专业企业联合集团,组织产销联营。在大中城市要逐步发展农副产品批发市场,发展产区和销区的直挂贸易。在经营方式上,可以联营、自营,也可以代购、代销。
无论农产品经营,还是工业品经营,都要积极推行分购联销或联购分销的经营方式,减少中间环节,合理处理利益的分配,调动各方面的积极性。
四、积极推行经营责任制,改革管理制度  推行企业经营责任制,把企业的责、权、利紧密结合起来,是调动职工积极性、搞活企业的根本措施。一是有计划、有步骤地推行理事会主任(公司经理、工厂厂长)负责制,实行主任(经理、厂长)任期目标责任制和经济审计制,把任期
目标的执行情况,作为考核、任免领导干部的主要依据。二是要普遍推行多种形式的经营责任制,责任要具体,指标要合理,组织要落实,分配要兑现。三是要结合供销合作社特点,逐步地进行劳动工资制度改革。要正确贯彻按劳分配的原则,积极探索适合供销合作社特点的工资总额与经
济效益挂钩的具体办法。企业内部分配,允许根据行业特点自行确定。四是对小型饮食、服务、修理和零售门店,可按国营小型商业企业改革办法试行租赁制。对于长期亏损、产不抵债、经整顿无效的基层企业,可以按照社章规定,经社员代表大会民主讨论,宣布解散或重新组合。
五、健全社章社法,坚持民主管理制度  供销合作社作为民间群众经济组织,必须按照合作社的组织原则,制定社章社法,坚持民主管理制度,给其成员以管理权。各级供销合作社社员代表大会,是同级供销合作社的最高权力机构。有关业务经营、财务管理、盈余分配、人事调整等
重大问题,必须经社员代表大会讨论和确认。理事会、监事会必须经社员代表大会选举产生,对社员代表大会负责。理、监事会的主要领导人,在任职期间应保持稳定,不要轻易调动。
目前,不少地方试行将现行的理事会、监事会改组为社务管理委员会,要认真总结经验。管委会成员必须由社员代表大会选举产生,作为社员代表大会闭会期间的集体领导机构,实行主任招聘制和主任负责制。基层供销合作社管委会成员要有三分之二是农民社员,县以上联合社的管委
会成员要有三分之二来自社员社,以保证决策能反映民意,符合实际。



1987年6月10日

乌鲁木齐市城市房屋拆迁补偿安置资金监督管理暂行办法

新疆乌鲁木齐市政府办公厅


关于印发乌鲁木齐市城市房屋拆迁补偿安置资金监督管理暂行办法的通知

文号:乌政发[2003]9


乌鲁木齐县、各区人民政府,乌鲁木齐经济技术开发区、高新技术产业开发区管委会,市属各委、局、办,中央、自治区、兵团驻乌各单位:
《乌鲁木齐市城市房屋拆迁补偿安置资金监督管理暂行办法》已经市人民政府同意。现印发给你们,请认真遵照执行。

二○○三年二月二十七日

乌鲁木齐市城市房屋拆迁补偿安置资金监督管理暂行办法

第一条 为加强对城市房屋拆迁的管理,维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目的顺利进行,根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市城市规划区内城市房屋拆迁补偿安置资金(以下简称拆迁补偿安置资金)的监督管理适用本办法。
第三条 市房产管理局是本市拆迁补偿安置资金监督管理工作的行政主管部门,市房屋拆迁管理办公室(以下简称市拆迁办)具体负责组织实施本办法。
第四条 本办法所称拆迁补偿安置资金是指拆迁申请人对被拆迁人的房屋实施拆迁时,按照国家有关规定存入指定银行,作为被拆迁人补偿安置费用的资金。
第五条 拆迁申请人在领取房屋拆迁许可证前,应将市拆迁办核定的拆迁补偿安置资金存入指定银行账户,并与市拆迁办、指定银行共同签订拆迁补偿安置资金支付协议。
拆迁申请人在房屋拆迁许可证规定的期限内申请分批拆迁的,应按规定分批缴存和支取拆迁补偿安置资金。
拆迁补偿安置资金产生的存款利息归拆迁申请人所有。
第六条 拆迁补偿安置资金按照拆迁范围内被拆迁住宅、非住宅房屋的建筑面积和同类地段住宅、非住宅商品房平均价格的70%确定。
搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补助费不计入拆迁补偿安置资金范围。
第七条 拆迁补偿安置资金应全部用于拆迁房屋的补偿和安置,不得挪作他用。
第八条 拆迁补偿安置资金的支付应遵守下列规定:
(一)实行货币补偿的,拆迁人应持货币补偿协议书和申请支付货币补偿款报告,报市拆迁办审核。市拆迁办应当根据协议约定的补偿金额及时办理对被拆迁人的拆迁补偿安置资金支付证明;
(二)实行现房产权调换的,安置结束后,拆迁人应持拆迁补偿安置协议书,报市拆迁办审核。市拆迁办应当根据协议约定的补偿金额,及时办理对拆迁人的拆迁补偿安置资金支付证明;
(三)用尚未建成的安置房进行产权调换的,拆迁人在安置楼工程主体完成50%以后,应持拆迁补偿安置协议书、施工进度表和请求分批付款的报告,报市拆迁办审核。市拆迁办应当根据工程进度,分批办理拆迁补偿安置资金支付证明,于工程竣工时付至80%;
(四)补偿安置结束后,拆迁补偿安置资金尚有结余的,应全部向拆迁人付清。
第九条 拆迁补偿安置资金不足以补偿安置的,拆迁人应及时将不足部分存入指定银行账户。
第十条 尚未完成拆迁补偿安置资金的建设项目转让的,应当经市房产管理局同意,原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转让给受让人。
受让人应将继续完成拆迁补偿安置所需资金足额存入指定银行账户,并与市拆迁办、指定银行重新签订拆迁补偿安置资金支付协议。
第十一条 拆迁管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十二条 本办法自公布之日起施行。