自去年以来，法院受理的房屋买卖合同毁约案件呈明显增多之势，该类纠纷一定程度上扰乱了当地二手房交易秩序，针对这种情况，笔者结合我院近年来案件审理的情况谈谈当前房屋买卖毁约纠纷案件的特点、原因分析及对策。
一、房屋买卖毁约的特点
1、炒房引发的毁约。炒房者为了获取房屋转让的巨额差价，而在短时间内将房产出售给他人，双方往往由于房款未付清等原因而未及时办理房屋过户手续。在房产大幅增值后，出卖方在利益的诱惑下背信毁约，不接受买受人支付的房屋余款或不协助办理房屋过户手续，由此产生纠纷。
2、拆迁房买卖引发的毁约。农村土地被征用后，部分被安置户获得了两套以上的拆迁房，在其将多余的房屋出售的过程中，因此类房屋无法在交易时立刻办理过户手续，在房价上涨后，出卖人往往以其配偶或子女的名义以侵害共有权为由主张买卖合同无效，产生单方毁约行为，侵害买受人权益。
3、一房两卖引发的毁约。某些动机不纯者就一套房屋与两位购房者签订房屋买卖合同，后选择出价较高的一方与其办理房产过户手续，对出价较低的一方背信毁约。另一种类似的情形是，出卖人在房屋尚未办理过户手续时，以该房屋向银行进行抵押贷款，造成买受人因房屋进行了抵押登记而无法办理过户手续。房屋共有人称房屋买卖合同未经其同意，以无权处分为由要求确认房屋买卖合同无效。该房屋通常为夫妻共同财产或家庭共有财产。
4、房屋承租人以卖房人转让房屋前未通知其行使优先购买权为由，要求确认房屋买卖合同无效。此种情形下，卖房人通常会与第三人串通并伪造存在租赁关系的相关证据。
5、卖房人以未告知房屋抵押权人转让房屋为由，要求确认房屋买卖合同无效。
二、房屋买卖毁约的原因
1、制度存在漏洞。房管部门对房屋所有权证的共有人记载并不作硬性要求，而在实际生活中，人们也通常将共有房屋只登记于其中一人名下。中介机构急于赚取佣金，也怠于规范操作，对房源信息既不作核实，也不对买房人作善意提醒。上述制度的漏洞为毁约提供了可趁之机。
2、买房人缺乏保护意识。由于购房心切，加之法律知识缺乏，买房人购房前，对房产证和合同内容以外的重要信息根本不作了解。
3、毁约收益高、成本低。买房人在毁约前会咨询律师，盘算得失，即使只有百分之五十一的可能，也会选择提起诉讼，毕竟由此支付的诉讼费用、代理费用或者违约代价要远远小于胜诉获得的房屋涨价收益。
三、对策建议
1、增强法律意识，保护自我权益。购房者在进行房屋买卖时，要审慎确定双方权利义务，尤其对违约责任要明确约定。对拆迁房、预售商品房等无法在交易时马上办理过户手续的房屋，应注意审查房屋的共有人状况，如有成年共有人，应要求其在房屋买卖合同上签字；对能够及时办理过户手续的房屋，应在支付房款的同时办理房屋产权过户手续，避免出卖人事后毁约。
2、加强法制宣传，树立诚信意识。利用报纸、网络等大众媒体，加大对房屋买卖毁约行为法律后果的宣传力度，使意图毁约者明确毁约行为应承担的法律责任。倡导诚实信用交易原则，建立诚信为本、依法履约行为规范体系。
3、加大监管力度，严惩违法行为。相关职能部门应加强对房产交易的监管，完善房产备案登记制度，增强房产销售市场信息的透明度，对影响市场交易秩序的行为严肃惩处。另外，法院应加强与相关部门的沟通，对在案件审理中发现的问题及时向有关单位反映，促使其及时整改。
4、买房人自身须提高警惕。购买二手房时，要调查了解房屋的产权状况，如是否存在共有人，是否已经设有抵押或租赁，签订买卖合同时，要对违约责任作出明确约定，规定违约方应赔偿因违约给对方造成的直接损失和间接损失，另外还可以适当提高违约金。务必要求其他共有人一同签字。
作者单位：江苏省丰县人民法院
市人民政府办公室关于转发《宜昌市知识产权质押融资管理办法》的通知
湖北省宜昌市人民政府办公室
市人民政府办公室关于转发《宜昌市知识产权质押融资管理办法》的通知
宜府办发[2010]109号
各县市区人民政府，市政府各部门，宜昌开发区管委会：
市知识产权局、市科技局、市工商行政管理局、市新闻出版局、宜昌银监分局、人行市中心支行拟定的《宜昌市知识产权质押融资管理办法》已经市人民政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。
二○一○年九月四日
宜昌市知识产权质押融资管理办法
（市知识产权局 市科技局 市工商 行政管理局 市新闻出版局 宜昌银监分局 人行市中心支行）
第一章总则第一条为鼓励和规范企业知识产权质押融资，促进拥有自主知识产权的企业加快发展，根据《中华人民共和国物权法》和《国家知识产权战略纲要》等规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内企业以知识产权质押融资，适用本办法。
商标专用权质押融资的具体规定适用省工商行政管理局、省人民政府金融办公室、人行武汉分行《关于印发<湖北省注册商标专用权质押贷款工作指导意见>的通知》（以下称《指导意见》）的有关规定。
第三条 本办法所称知识产权，是指专利权、注册商标专用权、著作权。
本办法所称知识产权质押融资，是指依法拥有知识产权的企业为了生产经营的需要，将知识产权出质给银行业金融机构（含商业银行、农村信用合作社、农村合作银行及其分支机构，下同），从银行业金融机构获得贷款的一种融资方式。
第四条 本市及各县市区知识产权、工商行政、新闻出版主管部门分别负责本行政区域内的专利权、注册商标专用权、著作权质押融资相关工作；本市及各县市区科技行政管理部门和本区域的银监、人行等机构，依照各自的职责共同做好知识产权质押融资工作。
第二章融资对象和条件
第五条 在本市范围内依法设立、依法拥有知识产权、具有独立法人资格的企业，同时具备下列条件的，可以申请知识产权质押融资贷款：
（一）属专利登记簿所记载的专利权人，注册商标、著作权的合法所有人，一件知识产权有两个以上共同所有人的，须全体共有人同意质押融资；
（二）有三个年度的经营业绩和最近一年的盈利记录，具备还本付息的能力；
（三）恪守信誉，企业及其法定代表人、主要经营管理者等无不良信用记录；
（四）银行业金融机构规定的其他信贷条件。
银行业金融机构对符合条件的科技型企业、中小企业优先提供质押贷款。
第六条 出质的专利权应当符合下列条件：
（一）专利权合法有效，且未被启动宣告无效程序，不存在民事、行政纠纷及其他法律法规规定不得出质的情形；
（二）发明专利权的法定剩余有效年限不少于八年；实用新型专利权和外观设计专利权的法定剩余有效年限不少于五年；
（三）包含出质专利权的项目或者产品具有较高的科技含量，符合国家产业政策，符合本市产业发展方向，符合环保节能要求，且正处于实质性的实施阶段，并初具产业化经营规模，具有良好的市场潜力和经济社会效益；
（四）与包含出质专利权的项目实施或者产品生产密切相关的专利权一并质押。
前款内容涉及国家安全、秘密或商业秘密的，应当在申请时声明。
第七条 出质的注册商标专用权应当符合下列条件：
（一）注册商标合法有效，且不存在民事、行政纠纷及其他法律法规规定不得出质的情形；
（二）与在同一种或者类似商品上注册的相同或近似商标的专用权一并质押；
（三）《指导意见》规定的其他条件。
第八条 出质的著作权应当符合下列条件：
（一）著作权合法有效，且不存在民事、行政纠纷及其他法律法规规定不得出质的情形；
（二）出质的著作权应当符合国家及有关行政部门的政策，具有良好的市场潜力和经济社会效益。
第三章融资用途、额度、期限和利率
第九条 企业知识产权质押融资应当主要用于生产经营所需的流动资金或者项目建设投资，不得从事股本权益项投资，不得用于有价证券、股票、期货等高风险的投资经营活动。
第十条 知识产权质押贷款的额度以质押知识产权评估价值为主要参考依据，由企业与银行业金融机构按评估价值的一定比例协商确定，最高不得超过评估价值的50%。
第十一条 知识产权质押短期融资贷款期限原则上不超过一年，且不超过知识产权的法定有效期限。贷款期满后企业可以与银行业金融机构协商办理续贷。
第十二条 知识产权质押贷款利率按照中国人民银行公布的同期同档次利率政策执行。利率上、下浮比例不得超过中国人民银行的相关规定。
第四章贷款申办程序
第十三条 知识产权质押融资按照下列程序办理：
（一）符合条件的企业向银行业金融机构提出知识产权质押贷款申请；
（二）企业可与银行业金融机构协商评估出质的知识产权，也可以由企业委托银行业金融机构认可的有资质的中介机构评估；
（三）企业或银行业金融机构可持专利证书、《商标注册证》等知识产权证书以及评估机构出具的知识产权价值评估报告等相关材料向所在地的县级以上知识产权、工商行政、新闻出版主管部门提出书面权利状态查询申请；接受申请的相关部门进行权利状态查询后，出具权利状态查询意见书并无偿提供相关的咨询服务；
（四）银行业金融机构按照独立审贷的原则自主决定是否发放贷款。经审批同意发放质押贷款的，银行业金融机构应当与借款企业签订书面借款合同及专利权、注册商标专用权、著作权质押合同。
第十四条 质押合同签订后，借款企业应当按规定分别向国家知识产权局、国家工商行政管理总局或中国版权保护中心办理专利权、注册商标专用权、著作权出质登记，并及时报县级以上知识产权、工商行政、新闻出版主管部门备案。
质权自登记之日起设立。出质人应当及时将出质的知识产权相关证书移交质权人，但质押合同另有约定的除外。专利权出质人还应当同时向国家知识产权局缴清贷款期内专利年费。
第十五条 银行业金融机构应当按照质押合同及借款合同的约定及时办理质押贷款手续，发放贷款，并妥善保管出质人移交的知识产权证书及其他相关资料。
第五章贷款风险管理
第十六条 银行业金融机构应当关注国家知识产权主管部门相关知识产权质押公告窗口，注意影响出质知识产权市场价值的因素、出质人的情况及其他相关事项。
第十七条 因主债权种类及数额或者质押担保范围变更等原因引起出质登记事项发生变更的，当事人应当在规定期限内持变更协议及相关资料向原登记机关申请办理权利变更登记。
因主债权消失、质权实现、质权人放弃质权或法律规定的其他原因导致质权消灭的，出质人应在规定期限内，持相关材料到原登记机关办理质押合同登记注销手续。
第十八条 出质人到期不能清偿债务的，质权人可以与出质人协议以出质知识产权折价，也可以就拍卖、变卖出质知识产权所得的价款优先受偿。
第十九条 借款企业违规使用贷款的，银行业金融机构可以终止合同，收回贷款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章附则
第二十条 计算机软件著作权、集成电路布图设计专有权、植物新品种等其他知识产权的质押融资活动可参照本办法的规定执行。
第二十一条 本办法自2010年10月1日起施行,有效期至2012年12月31日。施行过程中上级国家机关有新规定的，从其规定。
宜昌市人民政府办公室
2010年9月6日印发