试析解决我国公共租赁住房法律问题的对策

　　　　　　　　　　　　　　　北安市人民法院 钱贵

随着城市化进程的快速发展，出现了越来越多的外来务工人员和各类流动性人才，这些社会“夹心层”既不能享受廉租房保障，也没有能力购买经济适用房，因此这类人的住房保障问题成为了政府保障性住房体系中的新问题，为了促进社会和谐发展和维护社会稳定， 2010 年6 月，住房和城乡建设部等七部委颁布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（ 以下简称《指导意见》，提出了发展公共租赁住房制度的基本思路、原则和措施，各个地方也陆续制定本地的相关管理办法，大力发展公共租赁住房。但是作为“十二五”时期我国住房保障制度发展的主要内容，仅仅靠政策是很难健康发展的，为此，我们必须要解决公共租赁住房相关法律问题，完善法律制度才能更好的解决中低收入家庭的住房问题。　
需要解决我国公共租赁住房法律问题的对策有以下四点：一、建立统一的公租房法律保障体系首先，应将公民住房权写入宪法。许多国家的宪法都规定住房权是公民的一项基本人权。我国应在宪法中规定国家保障公民的住房权，提高社会对公民住房权的认识，为保障性住房立法提供宪法依据。其次，应加快我国《住房保障法》的制定与实施。这一基本法律的出台将改变我国保障性住房领域统一立法缺失的状况，使得公租房制度的实施也将有法可依，解决目前依靠政策实施带来的诸多问题。为此，建议在这一立法中对公租房制度进行专门规定，更好的保障城市“夹心层”的住房需求。而且住房保障法还应对政府的义务与法律责任作出明确的规定，减少权力寻租、玩忽职守等行为的发生。最后，在公租房法律制度中应对其保障对象、保障标准、管理机构、资金来源、申请审核程序等基本内容作出明确规定。这样，各地的公租房管理办法才有统一的上位法可依，公租房制度的价值才能得以真正实现。
二、进一步扩大公租房制度的保障对象。公租房的主要功能是解决城市“夹心层”住房问题的，因此其保障对象就应该是那些真正需要保障的人群。许多国家都将公租房制度作为最低收入者的“托底性”保障。我国目前很多地方规定是将户籍与收入标准作为申请中的主要条件的，这样很多刚毕业的大学生和农民工是被排除在外的。所以我们首先要打破公租房申请条件和户籍捆绑的做法，在保障对象上扩大到新就业人员以及外来农民工。这方面，我国四川重庆的做法很值得借鉴，《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》规定，大中专院校及职校毕业后就业的无住房人员，进城务工及外地来渝工作的无住房人员，均可申请公共租赁住房。其次，要使公租房、廉租房、经济适用房等保障性住房合理界定其供应对象并合理衔接。如根据各阶层消费水平的不同，提供不同档次的住房标准，如住房户型面积的梯度结构、住房需求时间的梯度变化等。［1］。
三、建立合理的公租房准入与退出机制。首先，应该建立个人信用制度与个人收入申报制度。这一制度是保障公租房制度公平实施和有效减少寻租行为的根本措施。个人信用制度的重点是建立权威和准确的个人信息管理系统，可以通过建立起居民信息档案系统，动态管理家庭收入档案。［2］同时还应完善审查机制，如前所述为了保证审查的准确性，应该建立由税务、工商部门以及银行等多家单位组成的联合审查机制重点审查申请者的隐形收入，房管部门则应对申请者资格进行实质性审查，有效保障真正符合条件的中低收入家庭获得公租房。
其次，应该明确申请者提供虚假证明资料的责任，并规定亲属和社会关系人员故意作假的承担连带责任。［3］只有加大对弄虚作假者的惩罚力度，提高违法成本，才能达到威慑作用。对此，有些地方的做法值得借鉴参考。如《山西省公共租赁住房管理暂行办法》第三十一条规定： “申请人或共同申请人隐瞒申报户籍、虚报收入、资产及住房等情况或者伪造有关证明材料骗租公共租赁住房的，经调查核实后，取消其申请资格，5年内不允许其申请住房保障。出具虚假证明的单位，追究相关责任人的责任。”
最后，应建立强制退出机制。如果出现收入变化等情况导致不符合条件仍拒不退出的，可以采取由主管部门申请法院强制执行、处以罚款或者冻结资金等多种方式，情节严重的还应追究其刑事责任。
四、完善公租房纠纷司法救济途径。如前所述，承租人权利受到侵害时能否获得有效的司法救济直接影响其合法权益能否得到有效保障。为此，公租房相关立法应该规定，申请人如果对主管部门的申请审核、退出认定以及处罚等有异议的，可以提起行政复议。因为公租房管理部门是典型的行政机关，其作出的审核等行为是具体行政行为，而根据我国《行政复议法》的规定，行政机关的具体行政行为侵犯行政相对人合法权益的，当事人可以提起行政复议。关于诉讼的类型，我认为，应该区分不同情况分别进行规定。如果是申请审核、退出认定等方面的纠纷，如前所述，显然应该提起行政诉讼。但如果是因为租赁合同方面的争议，应该提起民事诉讼。因为租赁合同属于民事合同，政府是以公租房的所有权人的身份签订合同的，而不是行政主管机关的身份。

参考文献：
［1］ 刘丽荣保障性住房的合理供给与梯度消费模型的构建［J］。建筑经济，2008（ 10） : 42.
［2］ 魏显良我国保障性住房建设中的问题与对策［J］。 中共青岛市委党校学报2011（ 1） : 84.
［3］ 马德天我国公共租赁住房法律制度研究［D］。 中国政法大学，2011.
浙江省绍兴市人民政府


绍兴市人民政府令

第69号

　　现发布《绍兴市区商品混凝土管理办法》，自发布之日起施行。
　　　　　　　　　 绍兴市市长：王永昌
　　　　　　　　　二○○四年十二月二日





绍兴市区商品混凝土管理办法



第一章　总则





　　第一条　为确保建设工程质量，提高建设工程工效，减少城市噪声和粉尘污染，改善城市环境，提高城市品位，根据国家《散装水泥管理办法》和《浙江省促进散装水泥发展办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法所称商品（预拌）混凝土，是指由水泥、集料、水以及根据需要渗入的外加剂和掺合料等按一定成份，在集中计量拌制后，通过运输车运至使用地点的混凝土（砂浆）拌合物。

　　第三条　凡绍兴市区（含绍兴经济开发区、袍江工业区、镜湖新区）范围内从事商品混凝土生产、销售、运输和使用活动的单位和个人，均适用本办法。

　　第四条　市建筑业管理局负责市区商品混凝土的推广应用工作。市建设、计划、公安、交通、经贸、质监等部门按各自职责，配合做好商品混凝土的推广应用工作。

　　第五条　商品混凝土生产企业可依法成立行业协会。商品混凝土行业协会应充分发挥其在维护市场秩序中的自律作用。





第二章　商品混凝土生产企业



　　第六条　商品混凝土生产企业的设置应统筹规划，合理布局。

　　第七条　凡在本市从事商品混凝土生产的企业，应依法经有关行政主管部门审查合格后，方可从事生产经营活动。

　　第八条　商品混凝土生产企业用于生产商品混凝土的水泥，应全部使用散装水泥。



第三章　商品混凝土市场管理



　　第九条　市区范围内的下列建设工程，应当全部使用商品混凝土：

　　（一）房屋建筑工程建筑面积1000平方米以上的；

　　（二）建筑面积1000平方米以下的房屋建筑工程的基础部分；

　　（三）道路、桥梁等建设工程一次性浇捣混凝土量在10立方米以上的。

　　第十条　因建设工程的特殊需要，商品混凝土生产企业无法生产，或因道路交通原因，运送商品混凝土的专用车辆无法到达施工现场的，可不使用商品混凝土，但应报市建筑、建设等行政主管部门备案。

　　第十一条　按本办法规定应当使用商品混凝土的建设工程，设计、建设、施工单位在编制概算、上报计划、确定投资、编制预算（标底、标函）时，均应按使用商品混凝土计算，并予以注明。

需要进行招投标的工程，应当将使用商品混凝土作为招标文件的内容之一予以明确。

　　第十二条　商品混凝土的价格信息，由绍兴市建设工程造价管理处根据绍兴市价格信息小组意见和有关规定按月发布。商品混凝土的市场信息作为指导价，其价格应在供货合同中确定。

　　第十三条　购买使用商品混凝土的单位或个人，应当与商品混凝土生产企业签订供货合同，注明价格、数量、设计标号、技术参数、供应时间、运输办法、验收条款、付款方式及违约责任等内容。

单位或个人在购买使用商品混凝土时，应查检有关厂家的资质、信誉等资讯，索取有关建材检测资料。

　　第十四条　商品混凝土生产企业应严格履行供货合同，做到按时、保质、保量提供混凝土，不得拒绝供应小批量混凝土。

　　第十五条　对于紧急工程所需的商品混凝土，或由于特殊情况需生产商品混凝土时，商品混凝土行业协会可在有关商品混凝土生产企业间进行协调。

　　第十六条　按规定应当使用商品混凝土的建设工程，不得在施工现场设置混凝土搅拌机。

使用商品混凝土的建设单位，应保证施工现场道路平整、畅通，有必要的照明、水源等设施，并在浇捣混凝土现场设置停车场地。

　　第十七条　商品混凝土生产企业使用的搅拌运输车和输送泵车为工程特种车辆，由公安交通部门统一核发交通特许通行证，按交通特许通行证核定的时间、路线通行。

　　第十八条　商品混凝土生产企业应加强商品混凝土运输车辆的管理，确保行车安全，并应采取相应的防渗漏措施，杜绝沿途撒漏混凝土。

商品混凝土运输车辆应在规定的场地内冲洗，不得将冲洗的污水直接排入下水管道和城区河道内。

　　第十九条　对按规定应当使用而未使用商品混凝土的行为，工程监理单位应当及时指出，要求改正，并应向有关管理部门反映。





第四章　商品混凝土的质量监督与管理





　　第二十条　商品混凝土生产企业应建立健全各项规章制度和质量保证体系，严格按照国家有关标准和规程组织生产，必要时应提供与技术要求相符合的相关资料。

　　第二十一条　商品混凝土的质量应当以现场制作并经标准养护的试块作为评定依据。

　　商品混凝土试块实行见证取样和送检制度。商品混凝土生产企业、建设单位、施工企业、监理单位发现商品混凝土质量有问题，应当及时向有关工程质量监督管理机构报告，不得隐瞒。

　　第二十二条　商品混凝土生产企业应当接受质量监督管理机构的质量监督管理。禁止使用不符合质量规范要求的原材料和成品。





第五章　责任追究





　　第二十三条　商品混凝土生产企业在生产经营活动中有下列行为之一的，由有关行政主管部门依法予以查处：

　　（一）未经依法批准生产、销售商品混凝土的；

　　（二）超越法定范围从事生产、销售商品混凝土活动的；

　　（三）生产、销售的商品混凝土质量不合格的；

　　（四）违反有关规定，恶意竞争，扰乱商品混凝土市场正常秩序的。

　　第二十四条　对应当使用商品混凝土的建设工程，建设单位自行搅拌混凝土的，由有关行政主管部门责令其改正，并按每立方米80元的标准对建设单位处以罚款，但罚款额最高不得超过5万元。

　　第二十五条　监理单位对应当使用商品混凝土而未使用的行为不予制止也不向主管部门反映的，由行政主管部门追究其相关责任。

　　第二十六条　施工企业向无证、不具备相应资质等级或产品质量检验不合格的商品混凝土生产企业购买商品混凝土的，由有关行政主管部门责令限期整改，并依法予以处罚。





第六章　附则





　　第二十七条　抢险救灾工程和农民自建住宅不适用本办法。

　　第二十八条　各县（市）可参照本办法执行。

　　第二十九条　本办法自发布之日起施行。