建设部


关于印发建设部2002年整顿和规范建筑市场秩序工作安排的通知


建市[2002]17号

各省、自治区建设厅、直辖市建委，计划单列市建委（建设局），新疆生产建设兵团，解放军总后营房部：

　　现将《建设部2002年整顿和规范建筑市场秩序工作安排》印发给你们，请认真组织贯彻落实。

中华人民共和国建设部
二○○二年一月十八日


建设部2002年整顿和规范建筑市场秩序工作安排

　　整顿和规范建筑市场秩序是“十五”期间的工作重点，任务十分艰巨。各级建设行政主管部门要认真贯彻国务院整顿和规范市场经济秩序第三次电视电话会议和《国务院办公厅关于进一步整顿和规范建筑市场秩序的通知》精神，落实工作责任制，按照标本兼治、重在治本的要求，在继续强化建筑市场监管和严肃查处违法违规行为的同时，切实加大治本工作的力度。

　　2002年整顿和规范建筑市场秩序，要在去年工作的基础上，针对存在的突出问题，深入开展专项整治，使违反法定建设程序特别是不依法办理规划许可、施工许可的状况明显好转；有形建筑市场进一步健全和规范，规避招标和招投标活动中的违法现象得到有力纠正；转包、违法分包和挂靠等行为得到遏制；违反工程建设强制性标准的问题得到整治；建立健全科学、严格的施工旁站监理制度，提高工程监理水平；政府投资工程管理方式改革和建立工程风险管理制度的试点工作得到推进。为此，要着重抓好以下八个方面的工作：

　　一、切实加强对业主行为的监管和规范，严格执行各项法定建设程序和制度。

　　1、强化对执行法定建设程序的监督。从规划“龙头”抓起，实行综合整治、联动执法。有关部门要建立沟通监管信息的制度。对于违反规划许可、施工图设计文件审查、施工许可和竣工验收备案规定的单位和个人，要依法作出严肃处罚。

　　2、继续完善工程招标投标制度。按照国务院的部署，组织开展工程招标投标制度改革的专题研究，建立制约有效的权力运行机制。研究制订工程量清单计价办法，禁止让投标价格低于合理成本的投标人中标的行为。充实和完善评标专家库，推进省、自治区域评标专家库联网，并逐步实现全国联网。对于委托招标代理的工程有规避公开招标或招投标弄虚作假的，除依法追究业主责任外，还要依法严肃追究工程招标代理机构的责任。

　　3、建立健全业主信用约束机制。对已完工工程项目有违反合同约定拖欠工程款的，建设行政主管部门要按照国务院的规定，对其新建工程项目不予颁发施工许可证。凡业主要求承包商提供履约担保的，应对等向承包商提供工程款支付担保。

　　4、加强对房地产开发企业的市场准入和清出管理。对于房地产开发企业开发建设的项目工程质量低劣、发生重大工程质量事故或者不执行法定建设程序以及有违反合同约定、严重拖欠工程款等不良经营行为的，房地产开发主管部门应当会同有关部门限制其新开项目，并在资质年检中依据有关规定进行处罚。

　　5、按照“建管分开”和专业化管理的原则，推进政府投资工程管理方式的改革。凡有条件的地方，都应当积极进行试点：可以由政府设立专门机构直接组织政府投资工程的实施，亦可委托项目管理公司实行政府投资工程代建制，还可以在改革实践中探索其他方式。

　　二、开展对转包、违法分包等行为的专项整治。

　　1、明确界定转包、违法分包和挂靠等行为，规范分包活动，研究制订施工总包分包管理办法和施工专业分包、劳务分包合同示范文本。

　　2、对于搞转包、违法分包或挂靠的企业，建设行政主管部门必须依法对双方特别是总包或被挂靠企业作出严厉处罚。

　　对建设单位不依法行使分包认可管理，或者与勘察、设计、施工、监理企业串通，允许其转包、违法分包或者转让监理业务，甚至强行指定转包、违法分包的，建设行政主管部门要给予公开通报，并会同有关部门严肃处理该单位直接负责的主管人员和其他责任人员。

　　对实行监理的工程，监理企业发现有转包、违法分包或者挂靠行为的，应当及时向建设单位报告，由建设单位予以纠正。对于不向建设单位报告的，建设行政主管部门应当追究其责任。

　　三、继续严肃查处违法违规行为，严格建筑市场准入和清出管理，实现建筑市场检查制度化、规范化。

　　1、研究制订建筑市场违法违规行为检查办法，规范检查的内容、方法，使建筑市场检查工作做到制度化、规范化。对于查出来的违法违规行为，建设行政主管部门必须依法作出严肃处理，决不能违法放宽处罚尺度，也不能违法以罚款代替其他处罚。

　　2、严格建筑市场的准入和清出管理。勘察、设计、施工、监理和房地产开发企业，凡发生重大工程质量安全事故或者严重违反工程建设强制性标准和有建筑市场违法违规行为的，都要在资质审批、年检或日常管理中按照有关规定作出严肃处理；对负有责任的注册建筑师、结构工程师、监理工程师、造价工程师以及建筑业企业的项目经理，也要依法作出相应处罚。

　　抓紧研究建立注册建造师制度，将对建筑业企业项目经理的资质管理转为规范的考试和注册执业资格制度，实行严格的建筑市场准入和清出管理。

　　3、对于发生重大工程质量安全事故或者严重违反工程建设强制性标准和有建筑市场违法违规行为的，建设行政主管部门要在作出处罚决定后1个月内，将受处罚的责任单位和有执业资格的责任人员，在“中国工程建设信息网”及相应的地方网络上公布，并作为不良记录载入有关数据库。

　　四、严格执行工程建设强制性标准，狠抓工程勘察等薄弱环节，确保工程质量和安全生产。

　　1、进一步完善工程建设强制性标准，加强对执行工程建设强制性标准的监督检查，建立科学的工程质量检查和评价方法。今后，对于垮塌的包括在自然灾害中垮塌的房屋建筑和市政设施，必须审查有关单位执行工程建设强制性标准的情况，严肃追究法律责任。

　　2、研究制订《建设工程勘察质量管理办法》，切实加大对工程勘察质量的监管力度，严肃查处工程勘察违反工程建设强制性标准的行为。组织开展工程质量通病的专项治理，严肃查处不执行工程建设强制性标准、偷工减料等问题。

　　3、防止片面追求低造价导致工程质量降低的现象。工程勘察、设计、监理应严格执行国家规定的取费标准，对低于国家规定最低取费标准签订合同的，建设行政主管部门要责令改正；对拒不改正的，应当按照规定不予颁发施工许可证。

　　4、整顿和规范建筑装饰装修特别是住宅装饰装修活动，确保装饰装修工程质量，重点解决住宅装饰装修活动中擅自变动房屋建筑主体和承重结构，以及使用对人体有害的装饰装修材料等问题。对于违法违规的责任单位和责任人，要依法作出处罚。

　　5、认真贯彻《国务院关于特大安全事故行政责任追究的规定》，加强对建设工程安全生产和安全技术规范执行情况的监督检查，开展多发性事故的专项治理，努力消除各种事故隐患。对于发生特大安全事故的，不仅要依法对责任单位和责任人作出严肃处罚，还要依法追究有关领导的行政责任。

　　五、进一步完善工程监理制度，提高工程监理水平。

　　1、研究建立科学、严格的施工监理旁站制度。所有监理企业都要完善内部管理制度，配备必要的旁站监理人员。凡对施工关键部位、工序等没有实行旁站监理或旁站监理记录不全的，总监理工程师、监理工程师不得在有关文件上签字。对于监理企业不依法履行职责，将不合格的建设工程、建筑材料、建筑构配件和设备按照合格签字的，要依法作出严厉处罚。

　　2、按照新颁布的《工程监理企业资质管理规定》及实施意见，认真做好监理企业的资质就位和年检工作,对监理企业进行清理和整顿，依法将不合格的监理企业清出建筑市场。

　　六、发挥有形建筑市场的作用，规范有形建筑市场的运行。

　　1、认真贯彻落实即将颁布的《关于健全和规范建设工程交易中心的若干意见》，充分发挥有形建筑市场在解决规避招标、招投标弄虚作假和转包、违法分包等方面的作用。要以有形建筑市场为依托，抓紧建立建筑市场监管信息系统，逐步实现全国联网，争取在2002年10月1日前运行。

　　2、有形建筑市场必须与政府监管机构脱钩，做到人员、职能分离，不得以任何方式限制或者排斥本地区、本系统以外的企业参加投标，并严格按照批准的收费项目和标准收取有关费用。

　　七、建立并推行工程风险管理制度，用经济手段约束和规范建筑市场各方主体的行为。

　　1、抓紧研究制订工程风险管理制度的方案，争取尽快建立以工程担保和工程保险为主要内容的工程风险管理制度，用经济手段约束和规范建筑市场各方主体的行为，保证工程质量、安全生产和合同的履行。

　　2、凡具备条件的地方，都应当积极开展工程担保和工程保险的综合或单项试点。当前，工程担保应重点建立并推行投标担保、业主工程款支付担保和承包商履约担保，工程保险应重点建立并推行建筑职工意外伤害保险、工程质量保修保险和勘察、设计、监理等企业的职业责任险。

　　八、努力提高建设行政主管部门依法行政和严格执法水平。

　　1、依法规范建设行政主管部门的行政行为, 提高依法行政和严格执法水平，是整顿和规范建筑市场秩序的关键。

　　要建立健全行政审批制约机制和责任追究制度。严格履行企业资质审批程序，坚持实行专家评审和审批前公示、审批后公告等制度。对于办理规划许可、施工许可和施工图设计文件审查、竣工验收备案等事项，要增强透明度，接受社会监督。

　　要坚决贯彻执行《国务院关于禁止在市场经济活动中实行地区封锁的规定》，切实解决建筑市场上违法设障的问题。省、自治区、直辖市建设行政主管部门要在2002年6月底前将打破地区封锁的情况报建设部。

　　2、各地的建筑市场监管机构必须实行政企分开，依法行使监督执法职能，并应逐步纳入行政编制。在2002年基本完成对工程质量监督机构的考核和认定工作。要加强对执法人员的业务培训和廉政教育，严格执法程序，严肃执法纪律，对执法犯法或徇私枉法的人员要依法作出严肃处理。

　　3、指导和帮助基层提高依法行政和执法水平。建设部将在2002年上半年派出两个工作组，以全国建筑市场稽查特派员为主，有关司配合，选两个地级城市（地区）进行抓点工作，帮助当地培训干部和完善规章制度。省、自治区、直辖市建设行政主管部门也要选择若干县（区）开展抓点工作。

　　4、上级建设行政主管部门要加强对下级建设行政主管部门执法情况的指导和监督检查，在发现其执法不力或执法有误时，应当发出《执法建议书》，要求予以改正；对拒不改正的，应当提请监察部门追究有关领导和当事人的责任。

　　5、在2002年下半年，建设部将会同监察部对各地开展建筑市场专项整治工作的情况进行抽查，重点是建设行政主管部门依法行政、查处违法违规行为、贯彻工程建设强制性标准和打破地区封锁的情况。






吉林省长春市人民政府


长春市房地产抵押管理办法
　

（１９９３年９月２１日　长春市人民政府令第１７号）




　　第一条　为贯彻《长春市住房制度改革方案》，促进房屋商品化，规范房地产抵押行为，根据国家有关法律、法规的规定，结合我市实际情况，制定本办法。


　　第二条　凡在我市城区的房屋及国有土地使用权（以下简称房地产）抵押的，均适用本办法。
　　本办法所称房地产抵押，是指债务人或第三人（以下简称抵押人）向债权人（以下简称抵押权人）以一定数量的房地产作为清偿债务的担保而不转移占有的法律行为。


　　第三条　市房地产管理局是我市房地产抵押的行政主管部门，负责全市房地产抵押的统一管理工作，市房地产市场管理处负责房地产抵押管理的日常工作。
　　国有资产、物价、人民银行等有关部门应密切配合市房地产管理部门作好房地产抵押的管理工作。


　　第四条　房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。
　　依法设定的房地产抵押，受法律保护。


　　第五条　房地产抵押管理遵循保证抵押行为合法，保护当事人的合法权益，强化统一管理的原则。


　　第六条　下列房地产可以设定抵押：
　　（一）以出让或有偿使用方式取得的国有土地使用权。
　　（二）自有的房屋。
　　（三）购买的优惠价房。


　　第七条　下列房地产不得设定抵押：
　　（一）划拨土地使用权未办理有偿使用手续的。
　　（二）权属有争议的房地产。
　　（三）文物古建筑和教育、医疗等公共、福利性质的房地产。
　　（四）被依法查封、扣押或施以司法保全措施的房地产。
　　（五）已书面承诺不作抵押的房地产。
　　（六）其他依法不得抵押的房地产。


　　第八条　以房屋设定抵押的，应连同该房屋座落的土地使用权同时抵押。
　　以土地使用权设定抵押的，应连同地上房屋及其他附着物同时抵押。


　　第九条　以按份共有的房地产设定抵押的，抵押人应书面通知其他共有人，并以抵押人所有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押的，抵押人应事先征得其他共有人书面同意，共同共有人为抵押人。


　　第十条　以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应将租赁情况如实告知抵押权人，并书面通知承租人，抵押合同签订后，原租赁合同继续有效。


　　第十一条　国有企业以房地产设定抵押的，须经其上级主管部门、财政部门、国有资产管理部门批准，股份制企业的房地产设定抵押的，须经企业董事会讨论决定。


　　第十二条　用于抵押的房地产必须到人民保险公司办理保险手续，抵押权人为受益人。


　　第十三条　房地产抵押必须订立书面合同，抵押合同须载明下列事项：
　　（一）抵押当事人名称（姓名）、国籍、地址（住所）。
　　（二）抵押贷款或担保债务的价款、币别、期限、利率、支付方式、归还本息方式。
　　（三）抵押物的名称、面积、估价、座落、产权归属和使用年限。
　　（四）抵押物权证保管。　
　　（五）抵押物的占管人、占管方式、占管责任以及意外毁损、灭失的风险责任。
　　（六）抵押物投保的险种、险别及受益人。
　　（七）违约责任及解决争议的方式。
　　（八）其他约定事项。
　　（九）合同签定的时间、地点。


　　第十四条　抵押房地产估价，须由市房地产评估事务所进行。


　　第十五条　房地产抵押合同签订后，当事人应在十五日内向市房地产市场管理处申请抵押登记，登记须交验下列证件：
　　（一）《房地产抵押登记申请表》。
　　（二）《房地产抵押合同》正本。
　　（三）当事人身份证明或法人资格证明及法人代表资格证明。
　　（四）《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《房屋共有权保持证》等权属证书。
　　（五）其它证明文件。


　　第十六条　市房地产市场管理处在收到抵押登记申请后，应于七日内办理审批手续，申请人持市房地产市场管理处准予抵押的批件和抵押合同到房产产权管理部门和土地管理部门办理房屋他项权证和土地使用权他项权利登记。


　　第十七条　抵押合同自批准抵押登记之日起生效，未经审批登记的房地产抵押行为无效。


　　第十八条　抵押合同经双方当事人达成书面协议可以变更或解除，合同的变更、解除或终止，当事人应在十五日内向原审批登记机关办理合同重新审批登记手续。


　　第十九条　抵押合同有效期内，抵押人未征得抵押权人书面同意，不得对抵押房地产进行权属处置。


　　第二十条　因国家建设需要拆除设有抵押权的房屋或征用其座落的土地的，抵押双方应就抵押物实际价值进行协商，对拆除房屋实行产权调换的，由抵押双方重新签订抵押合同，对拆除房屋实行作价补偿的，抵押人清偿债务后方可享受补偿，或者由抵押双方重新设定抵押权。


　　第二十一条　有下列情况之一的，抵押权人可以向市房地产市场管理处、房产产权管理处和土地管理部门申请处分抵押房地产，审批和办理他项权利注销登记手续：
　　（一）抵押人未依约履行债务的。
　　（二）抵押人死亡（宣告死亡）或失踪而无人代其履行债务的。
　　（三）抵押人的继承人、受遗赠人或代管人拒不履行债务的。
　　（四）抵押人被宣告解散或破产的。


　　第二十二条　市房地产市场管理处应在接到处分抵押房地产申请后十五日内作出准予处分或不准处分的决定，当事人不服的，可在接到决定书之日起十五日内向房地产管理局申请复议，房产产权管理部门和土地管理部门应当自接到抵押房地产权处分批件和抵押权人申请之日起七日内办理他项权利注销登记手续。
　　抵押房地产的处分由市房地产市场管理处负责组织，并委托典当、拍卖企业进行拍卖。
　　房地产拍卖办法由市人民政府另行制定。


　　第二十三条　有下列情形之一的，可终止抵押合同：
　　（一）因抵押物所有权争议提起拆讼的。
　　（二）抵押权人请求终止的。
　　（三）抵押人偿还贷款本息或债务后申请终止的。
　　（四）有其他应当终止情况。


　　第二十四条　处分抵押物所获价款，依下列顺序和原则分配：
　　（一）扣除抵押物应缴的税费。
　　（二）支付拍卖费用和处理抵押物的其他费用。
　　（三）偿还抵押人所欠贷款本息及违约金。
　　（四）剩余金额交还抵押人。
　　同一房地产设定数个抵押权人的，按照抵押登记的先后顺序清偿，价款不足偿还贷款本息或债务的，抵押权人有权另行追索。


　　第二十五条　市人民政府以前有关规定与本办法相抵触的，依照本办法规定执行。


　　第二十六条　本办法由市人民政府法制办公室负责解释。


　　第二十七条　本办法由市房地产管理局负责组织实施。


　　第二十八条　本办法自一九九三年七月一日起施行。