辽宁省沈阳市人民政府


沈阳市住宅小区管理办法
沈阳市人民政府


第一章 总则
第一条 为加强住宅小区的管理，保障房屋和公用设施的合理使用，维护住宅小区的公共秩序，提高居住环境质量，根据国家有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称住宅小区，是指城市规划区内，以住宅为主体，具备相应的配套设施，建筑面积在二万平方米以上的居民生活区(含区域内的非住宅房屋)。
第三条 住宅小区的管理以居民自治与专业服务相结合为原则，实行社会化、专业化管理。
第四条 产权人和使用人有参与住宅小区管理的权利和遵守住宅小区公共秩序的义务。
第五条 市房产管理部门是本市住宅小区管理工作的行政主管部门，负责全市住宅小区管理工作的组织、协调、业务指导，统一制定有关住宅小区管理的具体政策及管理标准，并对住宅小区管理委员会和物业管理企业的管理和服务工作进行监督检查。
各区房产管理部门是本区住宅小区管理工作的业务管理部门，对住宅小区管理工作进行协调、指导和检查。
市规划、城建、交通、卫生、公安、城管、邮电、供水、供电、煤气等部门和单位按各自职责分工，加强对住宅小区的管理、监督与指导。
各区人民政府依据国家的法律法规及有关规定，对住宅小区进行综合治理，并对住宅小区管理工作实施监督检查。
第六条 住宅小区成立小区管理委员会(以下简称管委会)，代表产权人和使用人的利益，负责住宅小区的日常管理工作。
管委会可委托物业管理企业具体实施小区管理工作。

第二章 住宅小区管理机构与职责
第七条 住宅小区管理委员会由市、区房产管理部门负责组建。管委会由产权人和使用人选举的代表、居民委员会成员及有关管理部门、服务单位派出的代表组成。
第八条 管委会的职责：
(一)制定管委会章程，维护产权人和使用人的合法权益；
(二)接受住宅小区内产权人和使用人的监督，并接受住宅小区所在地街道办事处及各有关部门的监督、检查和指导；
(三)通过订立合同方式，决定选聘或续聘物业管理企业；
(四)审议物业管理企业制定的住宅小区年度管理计划和住宅小区管理、维修、服务的重大措施；
(五)根据产权人和使用人的意见和要求，对物业管理企业的日常工作和小区管理经费的使用情况，进行检查、监督；
(六)根据住宅小区实际情况，制定并组织房屋产权人和使用人签署居民公约。
第九条 物业管理企业是指具备相应资质条件，依法成立，具有法人资格，经营物业管理业务的经济实体。物业管理企业实行自主经营、独立核算、自负盈亏。
第十条 住宅小区物业管理实行公平竞争，优胜劣汰，放开发展的原则。
第十一条 市房产管理部门统一对全市物业管理企业进行资质审查。物业管理企业必须到工商、税务等部办理证照，方可从事经营活动。
第十二条 物业管理企业应履行下列职责：
(一)依据物业管理合同，具体实施对小区的管理；
(二)接受管委会和产权人及使用人的监督，接受房产管理部门、住宅小区所在地街道办事处及其它有关部门的监督、指导；
(三)年度管理计划和重大的管理、维修、服务措施应提交管委会审议，并经管委会认可后实施；
(四)可以委托专营公司进行专项管理；
(五)可以实行多种经营，以其收益补充住宅小区管理经费。
第十三条 开展住宅小区管理业务的物业管理企业，必须与小区管委会签订承包管理合同。承包管理合同应报市、区房产管理部门备案。
第十四条 物业管理企业开展住宅小区管理业务，在小区内负责下列事项：
(一)房屋及附属设施的维修、养护；
(二)路灯、景点、园林绿化、窨井、化粪池、道路、停车场、信报箱等公用公共设施的维修、养护；
(三)环境卫生保洁，窨井、化粪池的清掏清运；
(四)维护文化娱乐活动场所秩序；
(五)便民服务网点及车库的管理；
(六)维护治安及交通秩序；
(七)住宅小区各类档案的管理；
(八)承包管理合同规定的其他事项。
第十五条 物业管理企业可开展多种有偿便民服务。
第十六条 住宅小区内房屋及配套设施的维修养护，物业管理企业与各专业管理部门按下列分工划分职责：
(一)供电设施：进户线以内的，由物业管理企业或房屋产权单位负责；以外的，由电业部门负责。
(二)煤气管道：煤气部门负责供气安全工作。煤气管网干线引向庭院的支线、室内管线及附属设施(煤气表除外)由煤气部门负责，产权单位承担费用。
(三)自来水管线：用户进户管道总水门以内用水设施(不含水表)由产权单位负责；以外的，由自来水公司负责。
(四)下水管道：小区红线内化粪池及管线(不含市政管线)，由物业管理企业负责；对外的，由市政部门负责。
(五)电信管线：楼内电话预埋管线由产权单位负责，其它管线由电信部门负责。
(六)供暖管线：由供暖部门负责。
(七)环卫设施及垃圾清运由环卫部门负责。
小区管委会可直接或委托物业管理企业组织协调专业单位及时进行维修养护。专业单位也可委托物业管理企业有偿代行维修养护(煤气设施除外)。

第三章 住宅小区房屋及设施的使用与维护
第十七条 居民使用房屋，应遵守下列规定：
(一)未经市、区房产管理部门批准，不得改变房屋格局、外貌和用途；
(二)不得对房屋的内外墙、梁柱、楼板、阳台、屋面及楼梯间凿、折、搭、占；
(三)不得利用房屋从事危害公共利益的活动。
第十八条 住宅小区内禁止下列行为：
(一)擅自占用、挖掘道路和绿地，攀折花木；
(二)占用公共场地，损坏住宅小区公共公益设施；
(三)乱抛垃圾、杂物；
(四)违章建房，乱搭、乱贴、乱挂等；
(五)攀、划、涂、抹园林艺术雕塑；
(六)聚众喧闹；
(七)饲养禽畜；
(八)随意停放车辆；
(九)排放或堆放有毒有害物品等。
第十九条 住宅小区内的房屋维修责任，按下列规定划分：
(一)承租国有房屋的，由物业管理企业负责维修；
(二)单位产权房屋委托物业管理企业代为管理的，由物业管理企业组织维修，房屋发生大、中修项目，按实际结算，由产权单位另行支付；
(三)个人全价购买商品房的，公共部位及公共公益设施，由产权人委托物业管理企业负责维修，其余部门由个人负责维修；
(四)居民按住房制度改革政策购买的新、旧公有住房，公共部位及公共公益设施，由物业管理企业负责维修，其余部位由个人负责维修；
(五)动迁户以商品房价格购买的增加面积房屋，公共部位及公用设施由物业管理企业负责维修，其余部位由个人负责维修。
凡物业管理企业负责维修的，其费用从房租和公共部位维修费中支出。个人负责维修部分，可有偿委托物业管理企业代为维修。
第二十条 凡房屋及附属设施可能危及毗连房屋安全及公共安全的，责任人应及时进行修缮。经物业管理企业通知后，在限期内未进行修缮的，由物业管理企业修缮，所发生的费用，由责任人承担。
第二十一条 确属为完善公共公益设施在小区内增建房屋的，须经管委会同意并由市规划部门审批后，方可建设。

第四章 住宅小区的验收与接管
第二十二条 住宅小区的房屋及公共公益配套设施必须统一规划，同步建设。
第二十三条 住宅小区工程竣工后，应严格按规定进行验收，验收合格后方可进住。
第二十四条 开发建设单位应移交住宅小区时，向小区管委会提供小区总建筑面积0.2%以上的小区管理用房，其产权属国家所有。
第二十五条 移交住宅小区时，开发建设单位应向管委会或前期管理单位移交下列住宅小区工程建设的有关资料：
(一)住宅小区平面规划图、竣工总平面图；
(二)房屋设备和配套设施的竣工图；
(三)地下管网图；
(四)其它必要的资料。
第二十六条 住宅小区在居民进住至住宅小区管委会成立前，由市房产管理部门临时指定物业管理企业进行前期管理。管委会成立后，小区管理工作由前期管理单位移交管委会。管委会选聘物业管理企业时，可优先聘用进行前期管理的物业管理企业。

第五章 住宅小区管理经费的来源和使用
第二十七条 新建住宅小区的开发建设单位，应按建筑面积每平方米5元的标准，向市住宅建设管理部门交纳住宅小区管理启动基金，该项基金计入建设成本，并及时划转到市房产管理部门。
第二十八条 住宅小区管理启动基金由市房产管理部门设专帐统一管理，统一安排使用。其中50%作为新建住宅小区管理启动经费，50%作为已交付使用住宅小区的管理启动经费。
第二十九条 房地产开发公司按住宅小区总建筑面积0.5%的比例并以成本价，向管委会提供商服用房，产权归国家所有，拨用给小区管委会经营使用，其经营收入全部用于住宅小区管理。
第三十条 住宅小区内单位自管房屋(含单位用房)，按建筑面积每平方米每年一元伍角的标准，向管委会交纳住宅小区管理费。
第三十一条 住宅小区内直管住宅房屋和单位托管房屋，按租金实收额划出5%，作为住宅小区管理经费。
第三十二条 住宅小区管理经费可由小区管委会委托物业管理企业收取。
第三十三条 物业管理企业可按物业管理合同，向居民收取住宅小区管理服务费。其收费标准是：
(一)一室户每月交纳5元；
(二)二室户每月交纳6元；
(三)三室户每月交纳7元；
(四)四室户及四室以上户型每月交纳8元。
第三十四条 房屋租金、公用部分维修费、供水加压费、采暖费，仍按规定执行。
第三十五条 小区管理经费用于住宅小区公共公益设施的经常性维护、保养和住宅小区管理的日常支出，不得挪作他用。
第三十六条 住宅小区各项管理经费的收支情况，每半年向居民公布一次，接受居民的监督。

第六章 罚则
第三十七条 产权人和使用人违反本办法第十七条、第十八条规定的，由小区管委会委托物业管理企业予以制止、批评教育、责令恢复原状并赔偿损失。
第三十八条 物业管理企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由管委会制止，并责令限期改正，情节严重的，由市区、房产管理部门予以警告、责令限期改正、赔偿损失，直至取消物业管理资格：
(一)房屋及公共公益设施修缮不及时的；
(二)擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
(三)私搭乱建，改变房屋和公共公益设施用途的；
(四)违反物业管理合同及违反本管理办法规定的。
第三十九条 开发建设单位未按规定移交工程、未向小区提供管理用房或划拨管理经费的，由市房产管理部门会同有关部门责令其限期履行。
第四十条 擅自将住宅小区管理经费挪作它用的，由市、区房产管理部门责令改正，对责任者予以行政处罚。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十一条 对拒绝交纳各项应交费用的居民，物业管理企业可责令其限期交纳。逾期不交纳者，物业管理企业可采取停止供电、供水、供气等措施，但应提前五天书面通知当事人。

第七章 附则
第四十二条 城市规划区以外的县(市)、区居民生活区及二万平方米以下住宅组团的管理工作，可参照本办法执行。
第四十三条 本办法实施当中的具体问题，由市房产管理局负责解释。
第四十四条 本办法自发布之日起施行。原《沈阳市住宅小区管理暂行办法》(沈政发〔1990〕62号)即行废止。



1994年9月8日
国务院


国务院关于进一步加强环境保护工作的决定
国务院

决定
保护和改善生产环境与生态环境、防治污染和其他公害，是我国的一项基本国策。经过长期努力，我国的环境保护工作取得了一定进展。但是，随着人口增长和现代工业的发展，向环境中排放的有害物质大量增加，还有局部地区人为造成的对自然生态环境的损害，致使环境质量逐步恶
化，当前，防治环境污染和生态破坏已成为十分紧迫的任务。为促使经济持续、稳定、协调发展，深入贯彻执行《中华人民共和国环境保护法》，在改革开放中进一步搞好环境保护工作，特作如下决定：
一、严格执行环境保护法律法规
各级人民政府、各部门、各企事业单位，必须严格执行《中华人民共和国环境保护法》和其他环境保护的法律、法规，采取有效措施切实改变有法不依、有章不循、执法不严、违法不究和以权代法的状况。环境保护监督管理部门应当会同政府法制部门进行经常性的环境保护执法检查，
及时处理和纠正违反环境保护法律规定的行为。各级人民政府、环境保护部门和有关部门应当根据职责权限，制定和完善环境保护规定和实施办法，健全环境保护法制。
二、依法采取有效措施防治工业污染
各级人民政府和有关部门对经济效益差、严重污染环境、影响附近居民正常生活的企业，必须停产治理；对浪费资源和能源、严重污染环境的企业，特别是小造纸、小化工、小印染、小土焦、土硫磺等乡镇企业，根据管理权限，必须责令其限期治理或分别采取关、停、并、转等措施；

对直接危害城镇饮用水源的企业，必须一律关停；禁止在饮用水源保护区和环境敏感地区及自然保护区新建污染环境的建设项目。
凡产生环境污染和其他公害的企事业单位，必须把消除污染、改善环境、节约资源和综合利用作为技术改造和经营管理的重要内容，建立环境保护责任制度和考核制度，有关部门应将保护环境作为考核企业升级和评选先进文明单位的必备条件之一。具体考核办法由国家环保局会同有关
部门组织制定。企业治理污染、开展综合利用的资金，有关部门应优先给予保证。
新建、扩建、改建项目和技术改造项目，以及一切可能对环境造成污染和破坏的工程建设和自然资源开发项目，必须严格执行国家有关建设项目环境保护管理的规定。已建成的防治污染设施，必须正常运转，不得擅自拆除或闲置。对违反有关规定的，环境保护部门应当依法给予处罚。


从国外、境外引进技术和设备的单位，必须遵守我国环境保护法律、法规和政策，不得损害我国的环境权益和放宽环境保护规定。禁止将国外、境外列入危险特性清单中的有毒、有害废物和垃圾转移到国内处置，严格防止转移污染。
三、积极开展城市环境综合整治工作
城市人民政府应当组织各方面的力量继续开展环境综合整治工作，积极推进污染的集中控制，提高治理投资效益和污染防治能力；按照城市性质、环境条件和功能分区，合理调整工业结构和建设布局，对严重污染扰民又缺乏有效治理措施的工厂，视其情况予以关闭或有计划地搬迁；在
新城建设和老城改造时，应充分考虑环境保护和综合整治的要求，实行配套开发建设；在环境保护方面，坚持每年为人民群众办好一些实事，有重点地解决群众意见较大的环境问题。
省、自治区、直辖市人民政府环境保护部门负责对本辖区的城市环境综合整治工作进行定量考核，每年公布结果。直辖市、省会城市和重点风景游览城市的环境综合整治考核结果，由国家环境保护局核定后公布。
四、在资源开发利用中重视生态环境的保护 各级人民政府和有关部门必须执行国家有关资源和环境保护的法律、法规，按照“谁开发谁保护，谁破坏谁恢复，谁利用谁补偿”和“开发利用与保护增殖并重”的方针，认真保护和合理利用自然资源，积极开展跨部门的协作，加强资源
管理和生态建设，做好自然保护工作。
林业部门应加强森林植被的保护和管理，制止乱砍滥伐森林，提高森林覆盖率、造林质量和绿化工作管理水平，做好大型防护林工程建设的组织工作。
水利部门应加强对水资源的统一规划和管理，在开发利用水资源时，应充分注意对自然生态的影响，会同有关部门做好环境影响评价、节约用水、保护饮用水源地、防治水土流失等项工作。
农业部门必须加强对农业环境的保护和管理，控制农药、化肥、农膜对环境的污染，推广植物病虫害的综合防治；根据当地资源和环境保护要求，合理调整农业结构，积极发展农业生产。
各主管部门要进一步加强对野生动植物的管理，做好物种资源保护工作。对破坏野生动植物的违法犯罪活动，执法部门必须给予严厉打击。
各主管部门必须加强所属自然保护区的建设和管理，积极开展自然保护的区划、规划工作。凡有保护价值的地区，应尽快建立自然保护区。环境保护部门应加强对自然保护工作的统一监督管理，统筹全国自然保护区的区划、规划工作，提出建设自然保护区的方针、政策和法规、制度，
负责向国务院提出国家级自然保护区的审批意见；对开发利用自然资源影响自然环境的建设项目，实行环境影响报告书制度，并会同有关部门制定生态环境考核指标和考核办法。
五、利用多种形式开展环境保护宣传教育
宣传教育部门应当把环境保护的宣传教育列入计划，利用多种形式大力开展“保护环境是一项基本国策”和《中华人民共和国环境保护法》以及有关资源保护的宣传教育活动，普及环境科学和环境法律知识，提高全民族特别是各级领导干部的环境意识和环境法制观念，树立保护环境人
人有责的社会风尚。高等院校应有计划地设置有关环境保护的专业或课程，中、小学及幼儿教育应结合有关教学内容普及环境保护知识；各地区、各部门在培训干部时，应当把环境保护教育作为一项重要内容。
六、积极研究开发环境保护科学技术
环境保护科学技术的研究和开发应当列入国家、地方和有关部门的各项中、长期科技发展规划和年度计划，国家计委、国家科委在综合平衡时，对重要的环境保护课题应优先安排。各地区、各部门应积极研究和采用无污染或少污染的先进工艺、技术和装备，限期改造、淘汰严重污染环
境的落后生产工艺和设备，积极推广、使用环境保护科技新成果。
七、积极参与解决全球环境问题的国际合作
我国坚持独立自主的外交政策，广泛开展环境保护的国际合作与交流。在签订有关国际公约时，应做好调查研究和各项准备工作，采取既积极又慎重的态度。
各部门、各单位在参加有关国际活动时，应认真贯彻和积极宣传我国政府关于全球性环境问题的原则立场，注意维护我国和发展中国家的利益，外交部和国家环保局应会同有关部门做好环境保护重要国际活动的国内外协调工作。
八、实行环境保护目标责任制
地方各级人民政府必须加强对环境保护工作的统一领导，充分发挥各部门、各单位的力量，有计划、有步骤、有重点地解决环境问题。要依照《中华人民共和国环境保护法》的规定，切实对本辖区的环境质量负起责任。根据国家制定的环境保护目标和当地的实际情况，制定本地区的环
境保护目标和实施措施，并在年度计划中予以落实。环境保护目标的完成情况应作为评定政府工作成绩的依据之一，并向同级人民代表大会和上一级政府报告。
国务院各有关部门要做好国民经济和社会发展计划中环境保护方面的综合平衡工作，制定有利于环境保护的经济、技术政策及能源政策；加强宏观指导，根据经济发展水平，逐步增加环境保护投入，使环境保护工作同经济建设和社会发展相协调。原有环境保护资金渠道应根据新情况予
以落实，并应抓好对重点污染项目的治理和重点环境保护示范工程的建设。
国家环境保护局对全国环境保护工作实施统一监督管理，县级以上政府环境保护部门对所辖地区的环境保护工作实施统一监督管理。各级环境保护部门要根据职责权限，采取具体措施完善环境保护法规、标准体系，逐步推行污染物排放总量控制和排污许可证制度，建立环境状况报告制
度，会同有关部门对重点污染治理项目进行检查。省级以上政府环境保护部门必须定期发布环境状况公报。
各级人民政府应根据环境保护的职责和任务，健全环境保护机构，加强基层环境监督执法队伍建设，增强执法力量，积极支持环境保护部门独立行使监督管理职权。



1990年12月5日